Este diccionario hipotecario explica los 35 términos que más te vas a encontrar al pedir una hipoteca en España, ordenados según el momento de la compra: antes de pedirla, condiciones del préstamo, firma, impuestos y gastos, y cambios después de firmar. Cada definición cita la norma o la fuente oficial y enlaza a nuestra guía completa cuando la hay.
Índice A-Z: Acta de transparencia · AJD · Amortización anticipada · Arras · Aval ICO · Avalista · Carencia · Cláusula suelo · Comisión de apertura · Comisión por amortización anticipada · Cuota · Diferencial · Euríbor · FEIN · FiAE · FIPRE · Gastos de la hipoteca · Hipoteca · IRPH · ITP · IVA de la vivienda nueva · Nota simple · Novación · Porcentaje de financiación · Ratio de endeudamiento · Registro de la Propiedad · Subrogación · TAE · Tasación · TIN · Tipo fijo · Tipo mixto · Tipo variable · Valor de referencia · Vinculaciones
Antes de pedir la hipoteca: ahorro, vivienda y garantías
Hipoteca
Préstamo para comprar una vivienda en el que la propia vivienda queda como garantía: si dejas de pagar, el banco puede reclamar la deuda y, en último término, ejecutar la hipoteca y subastar el inmueble. Se firma en escritura ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. En vivienda habitual se regula sobre todo en la Ley 5/2019.
Aval ICO
Garantía gratuita del Estado, gestionada por el ICO, que cubre hasta el 20-25 % del préstamo para que el banco financie hasta el 100 % de la primera vivienda. Es para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, en hipotecas firmadas hasta el 31-12-2027. Requisitos y límites en nuestra guía del aval ICO.
Avalista
Persona que se compromete a pagar la hipoteca si el titular no lo hace, y responde con su patrimonio. El banco la pide cuando los ingresos o los ahorros del comprador no bastan. No es lo mismo que el aval ICO: allí quien garantiza una parte del préstamo es el Estado, no una persona. Qué arriesga el avalista, en avalista de hipoteca.
Porcentaje de financiación
Parte del valor de la vivienda que te presta el banco, calculada sobre el menor importe entre la tasación y el precio de compra. En vivienda habitual, los bancos suelen financiar hasta el 80 %; por encima, depende del perfil o de garantías como el aval ICO. Lo explicamos en la hipoteca al 80 %, al 90 % y al 100 %.
Ratio de endeudamiento
Porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas, incluida la nueva cuota. Es lo primero que mira el banco para decidir cuánto te presta: según el Banco de España, la cuota no debería superar el 30-35 % de lo que ingresas. Calcúlalo con nuestra tabla de cuánta hipoteca me dan según mi sueldo.
Tasación
Informe de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España que fija el valor de la vivienda como garantía. Lo habitual es que el banco calcule lo que presta sobre el menor importe entre tasación y precio. Vale 6 meses (Orden ECO/805/2003, art. 62.4) y puedes aportar la tuya: el banco debe aceptarla si es de una tasadora homologada y está vigente (Ley 2/1981, art. 3 bis I). Más detalle en qué es la tasación hipotecaria.
Valor de referencia
Valor que asigna el Catastro a cada inmueble a partir de los precios de compraventa declarados ante notario. Desde 2022 es la base mínima del ITP y del AJD en las compras de vivienda: si el precio escriturado es menor, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia. Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro. No es lo mismo que el valor catastral, que se usa para el IBI, la plusvalía municipal y el IRPF.
Nota simple
Documento informativo del Registro de la Propiedad que dice quién es el propietario de la vivienda y qué cargas tiene: hipotecas, embargos o limitaciones. Se pide online en registradores.org. Conviene revisarla antes de firmar las arras, y el banco la usa para comprobar la garantía de la hipoteca. Qué revisar y cómo pedirla, en qué es la nota simple.
Registro de la Propiedad
Oficina pública donde se inscriben la propiedad de los inmuebles y las cargas que pesan sobre ellos. Tras la firma en la notaría se inscriben la compraventa y la hipoteca, y desde ese momento la inscripción protege tu derecho frente a terceros. Los gastos de inscripción de la hipoteca los paga el banco. Cómo consultar lo que está inscrito, en nuestra guía de la nota simple.
Arras
Contrato previo a la compraventa en el que entregas una señal para reservar la vivienda. En las arras penitenciales, si desistes pierdes la señal y si desiste el vendedor te la devuelve doblada (Código Civil, art. 1454). Para no perderla si el banco te deniega la hipoteca, pacta una cláusula de financiación; en Cataluña, la ley ya prevé ese caso (Codi civil, art. 621-49). Más detalle en tipos de arras y qué pasa si no te dan la hipoteca.
Condiciones de la hipoteca: tipos, cuota y comisiones
Tipo fijo
Hipoteca cuyo tipo de interés no cambia en toda la vida del préstamo, así que pagas la misma cuota cada mes desde la firma hasta el final. Te protege de las subidas del euríbor a cambio de no beneficiarte si baja. Comparativa y requisitos en nuestra guía de hipoteca fija.
Tipo variable
Hipoteca cuyo tipo de interés se revisa cada 6 o 12 meses: es la suma de un índice de referencia, casi siempre el euríbor, y un diferencial fijo. Si el índice sube, la cuota sube; si baja, la cuota baja. Te lo explicamos en la hipoteca variable.
Tipo mixto
Hipoteca con un tipo fijo durante los primeros años, normalmente entre 3 y 15, y un tipo variable (euríbor más diferencial) el resto del plazo. Combina una cuota estable al principio con el riesgo, o la ventaja, de la variable después. Más detalle en la hipoteca mixta.
Euríbor
Índice que refleja el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. Es la referencia de la mayoría de hipotecas variables y mixtas en España: el banco toma la media mensual que publica el Banco de España. El dato de cada mes, en euríbor hoy.
IRPH
Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios: índice oficial que publica cada mes el Banco de España con el tipo medio, en TAE, de las hipotecas a más de tres años para comprar vivienda libre. Hoy solo sigue vivo el IRPH Entidades. Valor actual y qué hacer si tu hipoteca lo tiene, en qué es el IRPH; para cambiar de índice, puedes estudiar una subrogación.
Diferencial
Porcentaje fijo que el banco suma al índice de referencia en una hipoteca variable o en el tramo variable de una mixta. Con un euríbor del 2 % y un diferencial del 0,60 %, pagas un 2,60 %. Es la parte que negocias: suele bajar si contratas productos vinculados. Cómo negociarlo, en diferencial de la hipoteca.
TIN
Tipo de interés nominal: el porcentaje anual que cobra el banco por el dinero prestado, sin comisiones ni gastos. Es el que determina tu cuota mensual. Para comparar el coste total de dos hipotecas no basta con el TIN: hay que mirar la TAE. Diferencias y un ejemplo, en TIN y TAE.
TAE
Tasa anual equivalente: expresa en un porcentaje anual el coste total de la hipoteca, sumando intereses, comisiones y otros gastos que exige el banco, incluidos los seguros que pide para concederte el préstamo (Ley 5/2019, art. 4.12). Sirve para comparar ofertas. En las hipotecas variables se calcula suponiendo que el tipo no cambia (art. 8.4), así que es solo orientativa. Qué incluye y un ejemplo con dos ofertas, en diferencia entre TIN y TAE.
Cuota
Pago mensual de la hipoteca, formado por una parte de capital y otra de intereses. En España se usa casi siempre el sistema francés: en una hipoteca fija la cuota es la misma todos los meses, pero al principio pagas sobre todo intereses y al final, sobre todo capital. Pruébalo en el simulador de hipoteca.
Carencia
Periodo pactado con el banco en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital (carencia parcial), o en el que no pagas nada (carencia total). Alivia la cuota durante un tiempo, pero encarece la hipoteca: en la parcial la deuda no baja mientras dura y en la total, crece. Cuánto cuesta, con un ejemplo, en carencia de la hipoteca.
Vinculaciones
Productos que el banco te ofrece contratar con la hipoteca a cambio de un tipo de interés más bajo: nómina, seguros, tarjetas o plan de pensiones. La Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe, salvo excepciones, obligarte a contratarlos para darte el préstamo, pero permite bonificarlos. Compensan solo si el ahorro en intereses supera su coste. Cómo hacer la cuenta, en qué son las vinculaciones y cuándo compensan.
Cláusula suelo
Límite mínimo al tipo de interés de una hipoteca variable: aunque el euríbor baje, nunca pagas por debajo de ese porcentaje. La Ley 5/2019 (art. 21.3) la prohíbe en los préstamos a tipo variable firmados desde el 16 de junio de 2019; puede aparecer en hipotecas variables anteriores. Cómo saber si la tienes, en cláusula suelo.
Comisión de apertura
Comisión que algunos bancos cobran al conceder la hipoteca. Según la Ley 5/2019 (art. 14.4), si existe se cobra una sola vez y engloba todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo. Muchas entidades ya no la cobran: compárala en la FEIN de cada oferta.
Comisión por amortización anticipada
Comisión que puede cobrar el banco si devuelves antes parte o todo el préstamo. En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 (art. 23) la limita: en variable, el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros; en fija, el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca puede superar la pérdida financiera del banco. Ejemplo en amortización anticipada.
Documentos y firma ante notario
FIPRE
Ficha de información precontractual: documento gratuito con la información general de las hipotecas que ofrece un banco, que te debe entregar antes de que pidas una oferta concreta. No es personalizada ni vincula al banco. Después, con tu solicitud estudiada, llega la FEIN. La regula el art. 21 de la Orden EHA/2899/2011.
FEIN
Ficha europea de información normalizada: la oferta vinculante y personalizada de tu hipoteca, con importe, tipo, cuota, comisiones y TAE. El banco debe entregártela al menos 10 días naturales antes de firmar (Ley 5/2019, art. 14.1); en Cataluña, el Codi de consum amplía a 14 días el plazo para recibir la información previa. Más detalle en qué es la FEIN y cómo leerla.
FiAE
Ficha de advertencias estandarizadas: documento que el banco entrega junto a la FEIN para avisarte de las cláusulas más delicadas de tu hipoteca, como el índice de referencia, los límites del tipo o el vencimiento anticipado. A diferencia de la FEIN, es informativa, no una oferta. Sus 7 apartados, en qué es la FiAE y qué revisar.
Acta de transparencia
Acta que levanta el notario, gratis y como tarde el día anterior a la firma, para comprobar que has recibido la FEIN y la FiAE a tiempo y que entiendes las condiciones (Ley 5/2019, art. 15). Sin ella no se puede firmar la hipoteca. Es el momento de preguntar cualquier duda al notario.
Impuestos y gastos de comprar con hipoteca
ITP
Impuesto de transmisiones patrimoniales: el que pagas al comprar una vivienda de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma; en Cataluña, el tipo general es del 10 % hasta 600.000 € y hay un 5 % para jóvenes de hasta 35 años que cumplan los requisitos de renta. No lo financia el banco: sale de tus ahorros.
IVA de la vivienda nueva
En la compra de una vivienda nueva al promotor no pagas ITP, sino IVA, que en vivienda es del 10 %. Además, la escritura de compraventa paga el AJD, que corre a cargo del comprador. Igual que el ITP, el banco no lo financia.
AJD
Impuesto de actos jurídicos documentados: grava las escrituras ante notario. Desde el 10-11-2018, el de la escritura de hipoteca lo paga el banco (Real Decreto-ley 17/2018); el comprador lo paga en la compraventa de vivienda nueva. Lo fija cada comunidad: en Cataluña, el 1,5 % en la compra de vivienda nueva y el 2 % en la hipoteca (ATC). Más detalle en qué es el AJD y quién lo paga.
Gastos de la hipoteca
Costes de formalizar el préstamo. Según la Ley 5/2019 (art. 14.1.e), pagas tú la tasación; el banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, el registro y la gestoría; y las copias, quien las pida. Los gastos de la compraventa (impuestos, notaría y registro) son aparte: quién paga cada uno y cuánto, en gastos de comprar una casa.
Después de firmar: amortizar, cambiar de banco o de condiciones
Amortización anticipada
Devolver antes de tiempo una parte o todo el préstamo. Si es parcial, eliges entre reducir la cuota o el plazo; reducir plazo suele ahorrar más intereses. El banco puede cobrar una comisión limitada por ley (ver comisión por amortización anticipada). Cuota o plazo, con un ejemplo, en amortización anticipada de la hipoteca.
Subrogación
Cambiar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones, sin cancelarla y firmar una nueva: el nuevo banco paga la deuda al anterior y ocupa su lugar. Está exenta de AJD. Paso a paso en nuestra guía de subrogación de hipoteca y en cambiar la hipoteca de banco.
Novación
Modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco: el tipo de interés, el plazo o el paso de variable a fija. Se firma ante notario y, si solo cambian el tipo o el plazo, está exenta de AJD. Qué se puede cambiar y cuánto cuesta, en novación de hipoteca; cuándo compensa pasar a fija, en cambiar la hipoteca de variable a fija.
Preguntas frecuentes sobre los términos hipotecarios
¿Qué diferencia hay entre la FEIN y la FiAE?
La FEIN es la oferta vinculante y personalizada de tu hipoteca, con el importe, el tipo y la TAE. La FiAE es una ficha informativa que la acompaña y te avisa de las cláusulas más delicadas. El banco debe darte las dos al menos 10 días naturales antes de firmar.
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el interés que cobra el banco y determina tu cuota. La TAE suma a ese interés las comisiones y otros gastos que exige el banco, así que refleja mejor el coste total. Para comparar dos hipotecas, mira la TAE.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019, tú pagas la tasación y el banco paga la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura del préstamo. Los gastos e impuestos de la compraventa, como el ITP o el IVA, los paga el comprador.
Sigue informándote: si ya tienes vivienda a la vista, pide que estudiemos tu caso. Un broker hipotecario como EV+ Hipotecas compara tu operación en más de 20 bancos y te asesoramos sin compromiso.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 26 de octubre de 2026. Las definiciones resumen la normativa vigente en esa fecha (Ley 5/2019, Código Civil, Ley 2/1981 y normativa tributaria) y no sustituyen el asesoramiento personalizado.
