Con 2.000 € netos al mes y sin otras deudas, los bancos suelen aceptar una cuota de hasta 700 € (35 %): unos 166.000 € de hipoteca a 30 años al 3 % (octubre de 2026). Pero manda el menor de dos techos, tu sueldo o tus ahorros, porque necesitarás tener ahorrado cerca del 30 % del precio.
Las cifras de este artículo son cálculos orientativos (sistema francés, cuota constante y sin otras deudas) con dos tipos de referencia: un fijo del 3 %, en línea con el 3,03 % medio de las hipotecas a tipo fijo firmadas en julio de 2026 según el INE, y un escenario prudente del 3,5 %. Con tu edad, tus deudas y tus ahorros reales la cifra cambia: compruébala en el simulador de hipoteca.
¿Cuánto me presta el banco con mi sueldo? La regla del 30-35 %
El banco no parte del precio de la casa, sino de la cuota que puedes pagar cada mes. El Banco de España indica que las entidades estiman que la cuota no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos y que el total de deudas no debería pasar del 40 %. Con esa cuota máxima, el tipo de interés y el plazo deciden cuánto capital te prestan.
La fórmula en tres pasos
- Cuota máxima = sueldo neto mensual × 35 % (o 30 %, según la entidad), menos lo que ya pagas por otras deudas.
- Hipoteca máxima = cuota × [1 − (1 + i)^−n] / i, donde i es el tipo anual dividido entre 12 y n, el número de cuotas. Es el sistema francés de cuota constante.
- Precio de la vivienda = hipoteca / 0,8, porque las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación.
La regla rápida para hacer la cuenta de cabeza: a 30 años y al 3 %, cada 100 € de cuota equivalen a unos 23.700 € de hipoteca; a 25 años, a unos 21.100 €.
¿El 35 % es una ley? Lo que dice el Banco de España
No. Es un criterio de riesgo de las propias entidades, y el Banco de España lo presenta así: «las entidades estiman». La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario obliga en su artículo 11 a evaluar en profundidad tu solvencia (empleo, ingresos presentes y previsibles, patrimonio, ahorros, gastos fijos y compromisos ya asumidos), pero no fija ningún porcentaje máximo de cuota sobre ingresos. Tampoco lo hace la Orden EHA/2899/2011 en su artículo 18, que exige basar la concesión en tu capacidad de pago y no solo en el valor de la vivienda.
Con el 80 % pasa lo mismo: es una práctica de mercado que recoge el Banco de España, no un tope legal. Por eso cada banco aplica su propio umbral, y por eso compararlos cambia el resultado.
Tabla 2026: cuánta hipoteca te dan con un sueldo de 1.200 a 4.000 € netos
Supuestos: cuota del 35 % del sueldo neto mensual (12 pagas), sin otras deudas, sistema francés e importes redondeados a 500 €.
| Sueldo neto/mes | Cuota máxima (35 %) | 30 años, 3,0 % | 30 años, 3,5 % | 25 años, 3,0 % | 25 años, 3,5 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.200 € | 420 € | 99.500 € | 93.500 € | 88.500 € | 84.000 € |
| 1.500 € | 525 € | 124.500 € | 117.000 € | 110.500 € | 105.000 € |
| 1.800 € | 630 € | 149.500 € | 140.500 € | 133.000 € | 126.000 € |
| 2.000 € | 700 € | 166.000 € | 156.000 € | 147.500 € | 140.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 207.500 € | 195.000 € | 184.500 € | 175.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 249.000 € | 234.000 € | 221.500 € | 209.500 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 290.500 € | 273.000 € | 258.500 € | 244.500 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 332.000 € | 312.000 € | 295.000 € | 279.500 € |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas (sistema francés). Tipo de referencia: tipo medio de las hipotecas a tipo fijo de julio de 2026, 3,03 % (INE, nota del 28/09/2026); 3,5 % como escenario prudente. Cuota del 35 % según el criterio que recoge el Banco de España. Datos a 21/10/2026.
Cómo leerla: con 1.500 € netos, unos 124.500 € a 30 años; con 3.000 €, unos 249.000 €. Pasar de 30 a 25 años recorta la cifra en torno a un 11 %, y subir el tipo del 3 % al 3,5 %, en torno a un 6 %.
¿Y si tu banco aplica el 30 % o la hipoteca es variable?
La hipoteca máxima es proporcional a la cuota. Si tu entidad se queda en el 30 %, todas las cifras de la tabla bajan en torno a un 14 %: con 2.000 € netos, la cuota máxima pasa de 700 a 600 €.
En una hipoteca variable, el tipo es euríbor más diferencial. El euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 con una media del 3,247 % (resolución del Banco de España publicada en el BOE), frente al 2,954 % de agosto. Con cualquier diferencial superior a 0,25 puntos, el tipo pasaría del 3,5 % de la tabla y la hipoteca máxima quedaría por debajo de esa columna. Como referencia oficial adicional, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre fue del 3,134 % en agosto de 2026, según el Banco de España.
Qué casa puedes comprar: precio alcanzable y ahorros necesarios
El banco financia como mucho el 80 %: el 20 % restante y los gastos de compra salen de tus ahorros. Con la convención de mercado del 10 % de gastos, necesitas tener ahorrado en torno al 30 % del precio de la vivienda.
| Sueldo neto/mes | Hipoteca (3,0 %, 30 años) | Precio alcanzable | Entrada (20 %) | Gastos (10 %) | Ahorro total (30 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.200 € | 99.500 € | 124.500 € | 25.000 € | 12.500 € | 37.500 € |
| 1.500 € | 124.500 € | 155.500 € | 31.000 € | 15.500 € | 46.500 € |
| 1.800 € | 149.500 € | 187.000 € | 37.500 € | 18.500 € | 56.000 € |
| 2.000 € | 166.000 € | 207.500 € | 41.500 € | 21.000 € | 62.500 € |
| 2.500 € | 207.500 € | 259.500 € | 52.000 € | 26.000 € | 78.000 € |
| 3.000 € | 249.000 € | 311.500 € | 62.500 € | 31.000 € | 93.500 € |
| 3.500 € | 290.500 € | 363.000 € | 72.500 € | 36.500 € | 109.000 € |
| 4.000 € | 332.000 € | 415.000 € | 83.000 € | 41.500 € | 124.500 € |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas. Cuota del 35 %, 3,0 % y 30 años; precio = hipoteca / 0,8. El 10 % de gastos es una media de mercado orientativa, no un dato oficial: en Cataluña será más. Datos a 21/10/2026.
Si tu ahorro está por debajo de la última columna, el precio que puedes pagar no lo marca tu sueldo. Lo vemos en el doble techo, dos apartados más abajo.
El mismo cálculo a 25 años
Si por edad o por preferencia firmas a 25 años, cada euro de cuota financia menos capital y el precio alcanzable baja:
| Sueldo neto/mes | Hipoteca (3,0 %, 25 años) | Precio alcanzable | Entrada (20 %) | Gastos (10 %) | Ahorro total |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.200 € | 88.500 € | 110.500 € | 22.000 € | 11.000 € | 33.000 € |
| 1.500 € | 110.500 € | 138.500 € | 27.500 € | 14.000 € | 41.500 € |
| 1.800 € | 133.000 € | 166.000 € | 33.000 € | 16.500 € | 49.500 € |
| 2.000 € | 147.500 € | 184.500 € | 37.000 € | 18.500 € | 55.500 € |
| 2.500 € | 184.500 € | 230.500 € | 46.000 € | 23.000 € | 69.000 € |
| 3.000 € | 221.500 € | 277.000 € | 55.500 € | 27.500 € | 83.000 € |
| 3.500 € | 258.500 € | 323.000 € | 64.500 € | 32.500 € | 97.000 € |
| 4.000 € | 295.000 € | 369.000 € | 74.000 € | 37.000 € | 111.000 € |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas. Cuota del 35 %, 3,0 % y 25 años; precio = hipoteca / 0,8; gastos del 10 % orientativos. Datos a 21/10/2026.
El doble techo: tu sueldo frente a tus ahorros
Cuando te preguntas cuánta hipoteca te dan, en realidad tienes dos límites de precio, y manda el menor:
- Techo por sueldo: el precio que permite tu cuota máxima (la tabla anterior).
- Techo por ahorros: tus ahorros disponibles / 0,30, porque necesitas el 20 % de entrada más los gastos.
Con sueldos medios y altos, lo normal es que el freno sea el ahorro y no la nómina:
| Ahorros disponibles | Precio máximo por ahorros (÷ 0,30) | Hipoteca al 80 % | Según la tabla, manda el ahorro desde |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 100.000 € | 80.000 € | 1.200 € netos |
| 50.000 € | 166.500 € | 133.000 € | 1.800 € netos |
| 70.000 € | 233.000 € | 186.500 € | 2.500 € netos |
| 100.000 € | 333.000 € | 266.500 € | 3.500 € netos |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas con ahorro necesario del 30 % del precio (20 % de entrada + 10 % de gastos orientativos) y la tabla de precio alcanzable (35 %, 3,0 %, 30 años). Redondeo a 500 €. Datos a 21/10/2026.
Ejemplo: 3.000 € netos y 50.000 € ahorrados
Por sueldo, la cuota máxima es de 1.050 € y da para una hipoteca de unos 249.000 €, es decir, una vivienda de unos 311.500 €. Para comprarla necesitarías unos 93.500 € ahorrados: 62.500 € de entrada y 31.000 € de gastos.
Por ahorros, 50.000 / 0,30 da un precio de unos 166.500 €: unos 33.300 € de entrada, unos 16.700 € de gastos y una hipoteca de unos 133.000 €. Su cuota a 30 años y al 3 % rondaría los 560 €, menos del 19 % de tu sueldo.
Resultado: tu límite real ronda los 166.500 €, no los 311.500 €. Te sobra margen en la cuota y te falta entrada. Es el caso más frecuente entre quienes nos preguntan por qué el banco no les da «lo que dice la calculadora», y tiene soluciones que vemos al final del artículo.
Por qué el 10 % de gastos se queda corto en Cataluña
El 10 % es una media de mercado orientativa, no una cifra oficial. El gasto que más pesa en la vivienda usada es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), y cambia mucho de una comunidad a otra. Estos son los tipos generales de 2026 según el Ministerio de Hacienda:
| Comunidad autónoma | ITP general 2026 (vivienda usada) |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Canarias | 6,5 % |
| Andalucía y La Rioja | 7 % |
| Región de Murcia | 7,75 % |
| Galicia | 8 % |
| Castilla-La Mancha y Cantabria | 9 % |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % si el valor supera 1 M€) |
| Castilla y León | 8 % hasta un umbral; 10 % por encima |
| Asturias y Aragón | escala del 8 % al 10 % |
| Extremadura | escala del 8 % al 11 % |
| Illes Balears | escala del 8 % al 13 % |
| Cataluña | escala del 10 % al 13 % |
Fuente: Ministerio de Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, capítulo I (actualizado a 23/09/2026). Tipos generales; todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos. País Vasco y Navarra no figuran en el documento.
En Cataluña el ITP ya empieza en el 10 %, así que, al sumar la notaría y el registro de la compraventa, los gastos superan esa media. Si en tu caso suman, por ejemplo, un 12 % (hipótesis ilustrativa), necesitas ahorrar el 32 % del precio, y con 50.000 € el techo baja a unos 156.000 €. En Madrid, con un ITP del 6 %, los gastos pueden quedarse por debajo del 10 %.
En obra nueva no pagas ITP, sino IVA del 10 % (fuera de Canarias) más el impuesto de actos jurídicos documentados, entre el 0,75 % y el 1,5 % según la comunidad. Y en la hipoteca, desde la Ley 5/2019, tú pagas la tasación, mientras que el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto del préstamo.
Cuánta hipoteca os dan en pareja: tabla con dos sueldos
Con dos titulares, el banco suma vuestros sueldos netos y aplica el mismo porcentaje al total. La tabla de pareja es, por tanto, la individual leída por la suma: 1.500 + 1.500 € equivale a la fila de 3.000 €, igual que 1.800 + 1.200 €.
| Sueldos netos | Suma | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca (30 años, 3,0 %) | Hipoteca (30 años, 3,5 %) | Precio alcanzable | Ahorro total (30 %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.000 + 1.000 € | 2.000 € | 700 € | 166.000 € | 156.000 € | 207.500 € | 62.500 € |
| 1.300 + 1.200 € | 2.500 € | 875 € | 207.500 € | 195.000 € | 259.500 € | 78.000 € |
| 1.500 + 1.500 € | 3.000 € | 1.050 € | 249.000 € | 234.000 € | 311.500 € | 93.500 € |
| 2.000 + 1.500 € | 3.500 € | 1.225 € | 290.500 € | 273.000 € | 363.000 € | 109.000 € |
| 2.000 + 2.000 € | 4.000 € | 1.400 € | 332.000 € | 312.000 € | 415.000 € | 124.500 € |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas sobre la suma de los netos de ambos titulares, sin otras deudas. Cuota del 35 %; precio = hipoteca / 0,8; gastos del 10 % orientativos. Datos a 21/10/2026.
Lo que no cambia en pareja es el doble techo: una vivienda de 311.500 € exige unos 93.500 € ahorrados entre los dos.
Lo que el banco suma y lo que no
El banco suma ingresos, pero también deudas: el préstamo del coche de uno reduce la cuota disponible de los dos. La estabilidad de cada sueldo se mira por separado, así que un contrato temporal o una antigüedad corta en uno de los titulares puede hacer que la entidad pondere menos esos ingresos. Y es habitual que el plazo se calcule con la edad del titular mayor, aunque no es una norma.
Otras deudas: cuánto reducen tu hipoteca máxima
El 40 % que menciona el Banco de España es para el total de tus deudas, y en su sección sobre capacidad de endeudamiento incluye el préstamo del coche, la financiación de estudios, las compras a plazos y las tarjetas de crédito.
Ejemplo con 2.000 € netos y un préstamo del coche de 200 € al mes:
- Si la entidad aplica el techo del 40 % (800 €) al total, quedan 600 € para la hipoteca.
- Si resta la deuda de la cuota del 35 % (700 €), quedan 500 €.
Con la regla rápida, cada 100 € de cuota que pierdes son unos 23.700 € menos de hipoteca a 30 años y al 3 %. Esos 200 € del coche pueden costarte entre 23.700 y 47.400 € de capacidad.
Si te quedan pocas cuotas de un préstamo pequeño, a veces compensa cancelarlo antes de pedir la hipoteca: con 2.400 € pendientes (12 cuotas de 200 €) podrías recuperar hasta 47.400 € de capacidad. Pero ese dinero sale de tus ahorros, y ya has visto que el ahorro suele ser el techo, así que haz las dos cuentas antes de decidir.
Edad y plazo: cómo cambian lo que te prestan
Lo habitual es que los bancos pidan que la última cuota se pague antes de que cumplas entre 70 y 75 años. No lo fija ninguna ley: es el criterio de cada entidad. Como referencia, el plazo medio de las hipotecas sobre vivienda firmadas en julio de 2026 fue de 26 años, según el INE.
- Con 35 años, llegas a 30 años de plazo con margen.
- Con 45 años y un límite de 70, el plazo se queda en 25 años. Con 2.000 € netos, la hipoteca máxima baja de unos 166.000 € a unos 147.500 € (al 3 %).
- Con 50 años, el plazo sería de 25 años si la entidad admite llegar a los 75, y más corto si su límite es 70.
Por eso dos personas con el mismo sueldo pueden recibir cifras muy distintas: la edad acorta el plazo y el plazo reduce el capital.
Por qué dos bancos te dan cifras distintas con el mismo sueldo
Porque la ley obliga a evaluar tu solvencia, pero deja a cada entidad decidir cómo hacerlo. Las diferencias más habituales:
- Umbral de esfuerzo: 30 % en unas entidades y 35 % en otras.
- Estabilidad laboral: tipo de contrato, antigüedad en la empresa y sector. Un indefinido con varios años de antigüedad no pesa igual que un contrato temporal.
- Qué ingresos computan: si prorratean o no las pagas extra, y cómo tratan los variables, los bonus o los ingresos por alquiler.
- Edad y plazo máximo: unas llegan hasta los 75 años al final del préstamo y otras se quedan en 70.
- Tipo de interés: con un tipo más alto, la misma cuota financia menos capital.
- Tasación: el 80 % se calcula sobre el valor de tasación, y una tasación más baja que el precio te obliga a poner más ahorro.
En EV+ Hipotecas trabajamos como broker hipotecario con más de 20 bancos: con el mismo sueldo, la cifra aprobada cambia según el criterio de endeudamiento de cada entidad, y la que te da tu banco de siempre no tiene por qué ser la más alta. Si quieres saber cuánto te darían a ti con tu perfil real, puedes pedir tu estudio hipotecario.
Cómo conseguir más hipoteca con el mismo sueldo
- Alarga el plazo si tu edad lo permite: pasar de 25 a 30 años sube la capacidad en torno a un 12 %.
- Suma un cotitular con ingresos estables y sin deudas.
- Cancela deudas pequeñas si la cuenta del apartado anterior te sale a favor.
- Si lo que te falta es entrada y no sueldo, valora una hipoteca con el 90 % de financiación o incluso financiar el 100 % de la vivienda. Exigen un perfil solvente y una cuota holgada, justo lo que suele tener quien choca con el techo de ahorro.
- Si eres joven, revisa las opciones de la hipoteca para jóvenes y, si vives en Cataluña, el préstamo Emancipació de la Generalitat.
- Si ya tienes el 30 % ahorrado, la hipoteca al 80 % es la vía estándar, y lo que más mueve tu resultado es comparar entidades.
Preguntas frecuentes sobre cuánta hipoteca me dan según mi sueldo
¿Qué porcentaje de mi sueldo puedo destinar a la hipoteca?
El Banco de España indica que las entidades estiman que la cuota no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos y que el total de deudas no debería pasar del 40 %. No es una norma legal: ni la Ley 5/2019 ni la Orden EHA/2899/2011 fijan un porcentaje, y cada banco aplica su propio criterio.
¿Cuánta hipoteca me dan con un sueldo de 1.500 € netos?
Con una cuota del 35 % (525 €) y sin otras deudas, unos 124.500 € a 30 años al 3 % y unos 117.000 € al 3,5 %. Eso permite una vivienda de unos 155.500 € si tienes unos 46.500 € ahorrados para la entrada y los gastos. Son cálculos orientativos de octubre de 2026.
¿Cuánta hipoteca me dan con 2.000 € netos al mes?
Con una cuota del 35 % (700 €) y sin otras deudas, unos 166.000 € a 30 años al 3 % y unos 147.500 € a 25 años. La vivienda alcanzable ronda los 207.500 €, y necesitarías unos 62.500 € ahorrados para el 20 % de entrada y un 10 % de gastos.
¿Cuánto tengo que tener ahorrado para comprar una casa de 200.000 €?
Con la convención del 30 % del precio, unos 60.000 €: 40.000 € de entrada (20 %) y unos 20.000 € de gastos. El 10 % de gastos es una media orientativa: en Cataluña, con un ITP del 10 al 13 % en vivienda usada, necesitarás más; en Madrid, con un ITP del 6 %, puede bastar con menos.
Si pedimos la hipoteca en pareja, ¿nos dan el doble?
El banco suma vuestros ingresos netos y aplica el porcentaje al total: con 1.500 + 1.500 € os darían como a un sueldo de 3.000 €, unos 249.000 € a 30 años al 3 %. Pero también suma las deudas de los dos, y es habitual que el plazo se calcule con la edad del titular mayor.
¿Me dan menos hipoteca si tengo un préstamo del coche o tarjetas?
Sí. Según el Banco de España, el total de tus deudas, hipoteca incluida, no debería pasar del 40 % de tus ingresos netos, y eso incluye el préstamo del coche, las compras a plazos y las tarjetas. Con 2.000 € netos, 200 € al mes de coche pueden restarte entre 23.700 y 47.400 € de hipoteca a 30 años al 3 %.
¿Hasta qué edad me dan una hipoteca a 30 años?
Lo habitual es que la última cuota se pague antes de los 70-75 años, por criterio de cada banco y no por norma legal. Para 30 años de plazo tendrías que firmar con 40-45 años como mucho. Si tienes más, el plazo se acorta y la hipoteca baja: con 2.000 € netos, de unos 166.000 € a 30 años a unos 147.500 € a 25.
¿Cuenta el sueldo neto o el bruto? ¿Y las pagas extra?
El cálculo se hace sobre los ingresos netos, lo que cobras en tu cuenta. Las tablas de este artículo usan el neto mensual de 12 pagas. Si cobras 14, cada entidad decide si prorratea las pagas extra, y eso puede cambiar tu cuota máxima: pregúntalo antes de comparar ofertas.
¿Por qué un banco me ofrece más hipoteca que otro?
Porque cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo: el porcentaje de esfuerzo (30 o 35 %), cómo valora tu contrato y tu antigüedad, qué ingresos computa, la edad máxima al final del préstamo y el tipo de interés. Por eso conviene comparar varias entidades con el mismo perfil antes de decidir.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 21 de octubre de 2026. No es una oferta vinculante ni asesoramiento personalizado. Las cifras son cálculos de ejemplo con sistema francés, sin otras deudas y con tipos de referencia (3 % y 3,5 %), no ofertas de ninguna entidad. El 30-35 % y el 80 % son criterios habituales de las entidades recogidos por el Banco de España, no límites legales, y el 10 % de gastos es una media orientativa. La concesión, el importe y las condiciones dependen de cada entidad y de su evaluación de tu solvencia.
