- Hipoteca primera vivienda
Hipoteca Primera Vivienda en 2026
¿Vas a comprar tu primera vivienda?
Con el aval ICO y las rebajas del ITP para jóvenes puedes comprar con menos ahorro. Te decimos qué ayudas encajan contigo.Te respondemos en 24-48 horas.
¿Qué es una hipoteca de primera vivienda y quién puede acceder a las ayudas vigentes?
Una hipoteca de primera vivienda es el préstamo hipotecario con el que compras tu vivienda habitual cuando nunca has sido propietario de otra, lo que se conoce como comprador novel. No es un producto bancario distinto: los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación. La diferencia está en que, al ser tu primera vivienda, puedes acceder a ayudas públicas como el aval ICO y, según tu comunidad, a un ITP reducido para jóvenes.
Este matiz es importante. El aval ICO exige no haber sido propietario de otra vivienda antes, con excepciones como una parte heredada o una vivienda de la que no puedes disponer por separación o divorcio. Si ya has tenido una vivienda, no accedes al aval, pero puedes optar a una hipoteca estándar al 80 %, o a más con un perfil sólido.
En EV+ Hipotecas, saber si eres comprador novel es el primer filtro para ver qué ayudas puedes aprovechar de verdad. Después comparamos tu perfil con más de 20 bancos y te ayudamos a preparar la documentación del aval, si te corresponde. ¿Dudas con algún término? Consulta nuestro diccionario hipotecario.
Ventajas de pedir tu hipoteca de primera vivienda a través de un broker
Comprar tu primera vivienda implica encajar piezas que un banco por sí solo no suele explicarte todas juntas: aval ICO, rebajas fiscales de tu comunidad y requisitos de cada banco. Esto es lo que cambia al hacerlo con EV+: encajamos esas piezas contigo.
Identificamos si eres comprador novel y qué ayudas aprovechas
Antes de mirar bancos, confirmamos si cumples los requisitos del aval ICO y qué rebajas fiscales tiene tu comunidad.
Preparamos contigo la documentación del aval ICO
El aval se tramita a través del banco. Te decimos qué documentos pide (padrón, certificado catastral, certificado energético, última renta…) y los preparamos contigo.
Comparamos qué bancos encajan mejor con tu caso
A 23 de octubre de 2026 hay 68 entidades adheridas a la línea de avales del ICO. Comparamos más de 20 bancos para encontrar los que mejor encajan con tu perfil.
Revisamos si puedes pagar menos ITP en tu comunidad
Muchas comunidades rebajan el ITP a los jóvenes que compran su vivienda habitual. Comprobamos contigo si cumples sus requisitos.
Buscamos la máxima financiación posible
Con aval ICO, el préstamo puede llegar al 100 % del menor entre tasación y precio, si el banco lo aprueba. Negociamos ese margen contigo.
Te acompañamos en todo el proceso
Coordinamos contigo la tasación, la documentación y la firma, y te asesoramos sin compromiso desde el primer día.
Primera vivienda: Banco
vs
Si vas directamente a tu banco, difícilmente te va a explicar todas las ayudas a las que puedes acceder ni va a comparar su oferta con la de otras entidades.
En EV+ Hipotecas comparamos tu perfil con más de 20 bancos y revisamos contigo cada ayuda disponible.
| Punto |
|
Banco |
|---|---|---|
| Comparativa con más de 20 bancos | ✓ | × |
| Identificación de si eres comprador novel y qué ayudas aplican | ✓ | × |
| Ayuda con la documentación del aval ICO | ✓ | — |
| Revisión de las rebajas del ITP de tu comunidad | ✓ | × |
| Negociación real del tipo de interés | ✓ | — |
| Una negativa en un banco no cierra la puerta al resto | ✓ | × |
| Acompañamiento hasta notaría | ✓ | — |
Requisitos para conseguir una hipoteca de primera vivienda
Ser comprador de primera vivienda (comprador novel)
No haber sido propietario de otra vivienda antes es el requisito de partida del aval ICO, con excepciones como una parte heredada. Si ya has tenido una vivienda, puedes optar a una hipoteca estándar, pero no al aval.
Cumplir los requisitos del aval ICO, si quieres usarlo
Hasta 35 años, o familia con menores a cargo sin límite de edad; 2 años de residencia legal en España; patrimonio de hasta 150.000 € por comprador; ingresos de entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM según la provincia, y un precio dentro del máximo de tu comunidad. Los fija el Estado y pueden cambiar: los confirmamos en el momento de tu operación.
Ingresos estables y demostrables
Cada banco valora tu tipo de contrato y tu antigüedad, y si eres autónomo, tus últimas declaraciones.
Capacidad de endeudamiento suficiente
La cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos, y el total de tus deudas, hipoteca incluida, el 40 % (criterio que recoge el Banco de España). Calcula cuánta hipoteca te dan según tu sueldo.
Ahorro para la entrada y los gastos de compraventa
Sin aval, necesitas normalmente el 20 % del precio, porque los bancos no suelen financiar más del 80 % de la tasación. Con aval ICO, la entrada baja mucho. En los dos casos, los impuestos y los gastos de la compra van aparte: consulta cuánto cuesta comprar una casa.
Los requisitos base son los mismos que para cualquier hipoteca de vivienda habitual, con matices propios si quieres acceder al aval ICO.
Resumen rápido: comprador novel, requisitos del aval ICO si lo usas, ingresos estables, una cuota de hasta el 30-35 % de tus ingresos netos y ahorro para la entrada y los gastos.
Los requisitos exactos dependen de cada banco y de las características de tu operación.
Comprador novel
No haber sido propietario de otra vivienda antes, con excepciones como una parte heredada.
Requisitos del aval ICO
Hasta 35 años o familia con menores, 2 años de residencia legal, patrimonio de hasta 150.000 € y renta dentro del límite de tu provincia.
Ingresos estables
Cada banco valora tu contrato, tu antigüedad y, si eres autónomo, tus declaraciones.
Capacidad de endeudamiento
Cuota de hasta el 30-35 % de tus ingresos netos y deudas totales por debajo del 40 %.
Ahorro para entrada y gastos
Los impuestos y gastos de la compra van aparte, también con aval ICO.
¿Qué perfiles consiguen las mejores condiciones en su hipoteca de primera vivienda?
El aval ICO y las rebajas fiscales no están disponibles para cualquier perfil, así que aquí la diferencia está en si cumples ciertos requisitos, no solo en negociar condiciones.
| Tu perfil | Qué puedes conseguir |
|---|---|
| Joven de hasta 35 años o familia con menores a cargo | Son los dos colectivos del aval ICO. Si cumples los límites de renta, patrimonio y precio, puedes financiar más del 80 % sin avalista familiar. |
| Comprador novel con ahorro limitado | Si no tienes ahorrado el 20 % de entrada, el aval ICO es la ayuda diseñada para tu situación. |
| Joven que compra en una comunidad con ITP reducido | Además del aval ICO, puedes pagar menos impuesto en la compra. Ver hipoteca joven. |
| Pareja con doble ingreso | Con aval ICO pueden comprar como máximo dos personas, y las dos deben cumplir los requisitos; sus ingresos conjuntos pueden llegar a la suma de los dos límites individuales. |
| Ya has tenido una vivienda (no eres comprador novel) | No accedes al aval ICO, pero puedes optar a una hipoteca al 80 %, o a más con un perfil sólido. |
¿Qué ayudas y avales hay para tu hipoteca de primera vivienda en 2026?
El aval ICO es una garantía pública y gratuita para el comprador que cubre hasta el 20 % del préstamo (el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior). Así, el banco puede financiarte más del 80 %, e incluso el 100 % del menor entre la tasación y el precio, sin avalista familiar. Puedes firmarlo hasta el 31/12/2027. Va dirigido a jóvenes de hasta 35 años (ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 al firmar) y a familias con menores a cargo, sin límite de edad. Además, exige 2 años de residencia legal en España, un patrimonio de hasta 150.000 € por comprador y unos ingresos de entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM según la provincia: de 37.800 € a unos 63.000 € brutos al año por comprador (cálculo con el IPREM anual de 8.400 € que usa el ICO). El precio de la vivienda no puede superar el máximo de tu comunidad, de 200.000 € a 325.000 €. El aval dura los primeros 10 años del préstamo y decide el banco: cumplir los requisitos no garantiza la hipoteca. Fuente: ICO, consulta del 23 de octubre de 2026. Tienes más detalle en nuestra guía del aval ICO.
Algunas comunidades tienen avales propios, como el plan «Mi Primera Vivienda» de Madrid o el Aval Joven de Extremadura. No se pueden sumar al aval ICO en la misma hipoteca, porque el préstamo con aval ICO no puede llevar otro aval público. Sí son compatibles las rebajas fiscales: muchas comunidades bajan el ITP a los jóvenes que compran su vivienda habitual (tienes ejemplos en las preguntas frecuentes).
Cuánto pagarías de cuota con aval ICO:
| Precio vivienda | Hipoteca (~95 %, con aval ICO) | Cuota mensual aprox. |
|---|---|---|
| 150.000 € | 142.500 € | ~603 €/mes |
| 180.000 € | 171.000 € | ~724 €/mes |
| 200.000 € | 190.000 € | ~804 €/mes |
| 250.000 € | 237.500 € | ~1.005 €/mes |
Ejemplo orientativo calculado por EV+ Hipotecas (sistema francés, 30 años). El tipo de referencia es el tipo medio de las hipotecas a tipo fijo de julio de 2026 (3,03 %, INE). Se supone una financiación del 95 % con aval ICO, para perfiles que cumplen sus requisitos. El precio máximo con aval depende de la comunidad: por ejemplo, 225.000 € en Andalucía y 200.000 € en Extremadura. Si no accedes al aval, mira la tabla de cuotas de la hipoteca al 80 % o haz tu cálculo en el simulador de hipoteca.
¿Pagan menos ITP los jóvenes que compran su primera vivienda?
Sí, en muchas comunidades: los jóvenes que compran su vivienda habitual pueden pagar un ITP reducido si cumplen los requisitos de edad, precio o renta de su comunidad. Es compatible con el aval ICO y suele ser el mayor ahorro de la compra, porque el ITP es el gasto más alto.
| Comunidad | ITP para jóvenes | ITP general | Requisitos principales |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 3,5 % | 7 % | Menores de 35 años, vivienda de hasta 150.000 € |
| Galicia | 3 % | 8 % | Menores de 36 años |
| Región de Murcia | 3 % | 7,75 % | 40 años o menos, con límite de renta |
| Castilla y León | 4 % | 8 % | Menores de 36 años, primera vivienda, renta de hasta 31.500 € |
| Cataluña | 5 % | 10 % | 35 años o menos, base imponible de hasta 36.000 € |
Ejemplo orientativo: en una vivienda de 150.000 € en Galicia, pasar del 8 % al 3 % supone 7.500 € menos de impuesto (cálculo propio). Cada comunidad tiene más requisitos, así que confírmalos antes de firmar. Puedes ver el ITP de todas las comunidades en el simulador de hipoteca y el resto de gastos en cuánto cuesta comprar una casa.
¿Quieres saber qué ayudas te corresponden?
¿Cómo conseguimos tu hipoteca de primera vivienda?
Todo el proceso se coordina desde EV+ Hipotecas. Tú no tienes que investigar qué ayudas existen: te decimos cuáles encajan contigo y te acompañamos en cada paso.
Análisis de tu caso
Vemos si eres comprador novel y qué ayudas encajan contigo.
Expediente y aval
Preparamos tu documentación, también la del aval ICO.
Selección de bancos
Elegimos entre más de 20 bancos y las entidades adheridas al ICO.
Ofertas comparadas
Tipo, plazo, comisiones y financiación de cada banco.
Negociación
Cerramos condiciones y revisamos tu rebaja del ITP.
Firma y llaves
Coordinamos tasación, gestoría y firma ante notario.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca de primera vivienda
¿Qué es una hipoteca de primera vivienda y en qué se diferencia de otras hipotecas?
Es el préstamo hipotecario con el que compras tu vivienda habitual cuando nunca has sido propietario de otra, lo que se conoce como comprador novel. No es un producto bancario distinto: los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación. La diferencia está en que, al ser tu primera vivienda, puedes acceder a ayudas públicas como el aval ICO y, según tu comunidad autónoma, a un ITP reducido para jóvenes, que no existen para una segunda vivienda o una inversión.
¿Hay ayudas públicas vigentes en 2026 para comprar tu primera vivienda?
Sí. La principal es el aval ICO estatal para jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo: permite pedir una hipoteca de más del 80 % sin avalista familiar y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027. Además, muchas comunidades rebajan el ITP a los jóvenes que compran su vivienda habitual. Algunas tienen avales propios, como Madrid o Extremadura, que no se pueden sumar al aval ICO en la misma hipoteca. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé también una ayuda de hasta 15.000 € para jóvenes de hasta 35 años que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos; la convocan las comunidades autónomas.
¿Qué es el aval ICO para primera vivienda y qué condiciones tiene en 2026?
Es una garantía pública, gratuita para el comprador, que cubre hasta el 20 % del préstamo (el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior), para que el banco pueda financiarte más del 80 % sin avalista familiar. Se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.
Puedes pedirlo si eres joven de hasta 35 años (ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 al firmar) o si tienes menores a cargo, sin límite de edad. No puedes haber sido propietario de otra vivienda antes. Necesitas 2 años de residencia legal en España y un patrimonio de hasta 150.000 € por comprador. Tus ingresos deben estar entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM según la provincia, es decir, de 37.800 € a unos 63.000 € brutos al año por comprador (cálculo con el IPREM que usa el ICO). Y el precio no puede superar el máximo de tu comunidad.
El aval lo tramita el banco, que decide según su política de riesgos. Más detalle en nuestra guía del aval ICO.
¿Debo ser comprador novel para acceder al aval ICO o a las ayudas autonómicas?
Para el aval ICO, sí: no puedes haber sido propietario de otra vivienda antes. Hay excepciones, como una parte heredada de una vivienda o una vivienda de la que no puedes disponer por separación o divorcio. En las rebajas autonómicas del ITP para jóvenes, cada comunidad fija sus requisitos: unas exigen que sea tu primera vivienda y otras, solo que sea la habitual. Si ya has sido propietario, puedes seguir optando a una hipoteca estándar al 80 %, o a más con un perfil sólido.
¿Qué requisitos piden los bancos para una hipoteca de primera vivienda?
Los mismos que para cualquier hipoteca de vivienda habitual, más los del aval ICO si vas a usarlo:
- Ingresos estables y demostrables: cada banco valora tu tipo de contrato y tu antigüedad.
- No tener impagos; para el aval ICO, no figurar en situación de morosidad en la CIRBE del Banco de España al firmar.
- Una cuota que no supere el 30-35 % de tus ingresos netos, y unas deudas totales por debajo del 40 %, según el criterio que recoge el Banco de España.
- Ahorro para la entrada (normalmente el 20 %) y para los gastos; con aval ICO, sobre todo para los gastos.
- Para el aval ICO: hasta 35 años o familia con menores a cargo, no haber tenido otra vivienda, 2 años de residencia legal, patrimonio de hasta 150.000 € por comprador y renta dentro del límite de tu provincia.
¿Pagan menos ITP los jóvenes que compran su primera vivienda?
En muchas comunidades, sí, si cumples sus requisitos de edad, precio o renta. Algunos ejemplos:
- Andalucía: 3,5 % (frente al 7 %) para menores de 35 años, en viviendas de hasta 150.000 €.
- Galicia: 3 % (frente al 8 %) para menores de 36 años.
- Región de Murcia: 3 % (frente al 7,75 %) para jóvenes de 40 años o menos, con límite de renta.
- Castilla y León: 4 % (frente al 8 %) para menores de 36 años en su primera vivienda, con una renta de hasta 31.500 €.
- Cataluña: 5 % (frente al 10 %) para jóvenes de 35 años o menos con una base imponible de hasta 36.000 €.
Ejemplo orientativo: en una vivienda de 150.000 € en Galicia, pasar del 8 % al 3 % supone 7.500 € menos de impuesto (cálculo propio). Cada comunidad tiene más requisitos, así que confírmalos antes de firmar. Puedes ver el ITP de tu comunidad en el simulador de hipoteca.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado, además de la entrada, para comprar tu primera vivienda?
Además de la entrada, tienes que pagar los gastos de la compra, aunque tengas aval ICO. El impuesto es el gasto principal: en segunda mano, el ITP va del 4 % al 10 % según la comunidad en una vivienda de 250.000 € (3 % efectivo en Ceuta y Melilla); en obra nueva pagas un 10 % de IVA más el AJD.
La notaría de la compraventa ronda los 365 € más IVA para 250.000 € (sin folios ni copias) y, salvo pacto, la matriz la paga el vendedor. El registro cuesta unos 180-190 € más IVA, y la tasación también la pagas tú. Los gastos de notaría, registro, gestoría e impuesto de la hipoteca los paga el banco (Ley 5/2019).
Ejemplo orientativo: en una vivienda de segunda mano de 250.000 € con un ITP del 8 %, los gastos con cifra calculable rondan los 20.700 €, un 8,3 % del precio.
¿Qué porcentaje de financiación puedo conseguir para mi primera vivienda: 80%, 90% o 100%?
Depende de tu perfil y de si accedes al aval ICO. Sin aval, los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación, aunque es una práctica, no una ley. A finales de 2025, el 43,8 % de las hipotecas nuevas financiaba más del 80 % del precio de la vivienda, por ejemplo con una hipoteca al 90 % (Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026). Con el aval ICO, el préstamo puede llegar al 100 % del menor entre la tasación y el precio, si cumples los requisitos y el banco lo aprueba.
¿Cuánto dura el aval ICO y qué pasa si vendo la vivienda o cambio la hipoteca?
El aval cubre los primeros 10 años del préstamo, aunque la hipoteca dure más. Si acortas el plazo por debajo de 10 años, el aval se acorta con él. Mientras dure, la vivienda debe ser tu residencia habitual. Si la vendes o la donas, tienes que amortizar todo el préstamo, salvo que sea a favor del otro titular o lo autorice el Ministerio de Vivienda. Si cambias los titulares o el importe, pierdes el aval; el plazo, el tipo de interés y la carencia sí se pueden modificar. La normativa no dice si el aval se mantiene al cambiar de banco, así que confírmalo antes.
¿Puedo comprar mi primera vivienda con pocos ahorros gracias al aval ICO?
Sí, ese es su objetivo. El aval ICO se aplica cuando el préstamo supera el 80 % del menor entre la tasación y el precio (el 75 % con calificación energética D o superior), así que puedes entrar con mucho menos del 20 % habitual. En el ejemplo oficial del ICO, un préstamo de 95.000 € sobre una vivienda de 100.000 € lleva un aval del 15,79 %. Eso sí, los gastos de la compra, sobre todo los impuestos, siguen corriendo de tu cuenta, así que necesitarás ahorros para cubrirlos.
¿Cuánto tarda en aprobarse una hipoteca de primera vivienda?
No hay un plazo fijo: depende de cada banco y de lo completo que esté tu expediente. Lo que sí marca la ley es el final del proceso: el banco debe entregarte la oferta vinculante (FEIN) y el resto de la documentación al menos 10 días naturales antes de la firma (art. 14.1 de la Ley 5/2019), y en ese plazo tienes que pasar por el notario. En EV+ Hipotecas te respondemos en 24-48 h para revisar tu caso.
¿Quieres saber qué ayudas te corresponden?
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