Comprar una vivienda de segunda mano de 250.000 € cuesta entre 8.172 € (Ceuta y Melilla, 3,3 %) y 25.672 € (Cataluña, 10,3 %) en impuestos, notaría y registro, según la comunidad. Una de obra nueva, entre 20.672 € (Canarias) y 29.422 € (11,8 %). El impuesto es más del 95 % del gasto. De la hipoteca solo te toca la tasación: notaría, registro, gestoría e impuesto los paga el banco.
Todas las cifras de este artículo salen de la norma oficial de cada impuesto y del arancel de notarios y registradores, consultados en octubre de 2026. Son orientativas: no incluyen tasación ni gestoría, que no tienen tarifa oficial, ni reducciones personales. Para tu caso exacto, usa el simulador de hipoteca, que calcula los impuestos de tu comunidad.
| Gasto | Cuánto (para 250.000 €) | Quién lo paga | Se paga por… |
|---|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | Del 3 % al 10 % según la comunidad | Comprador | La compra |
| IVA (obra nueva) | 10 % (4 % en VPO de régimen especial) | Comprador | La compra |
| AJD de la compraventa (obra nueva) | Del 0 % al 1,5 % según la comunidad | Comprador | La compra |
| Notaría de la compraventa | Unos 364 € + IVA, folios y copias | Vendedor la escritura y comprador la copia, salvo pacto | La compra |
| Registro de la Propiedad | Unos 180-190 € + IVA | Comprador | La compra |
| Tasación | Sin tarifa oficial | Comprador | La hipoteca |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | — | Banco | La hipoteca |
| Comisión de apertura | Solo si se pacta | Comprador | La hipoteca |
| Plusvalía municipal | — | Vendedor | La compra |
Impuestos al comprar: segunda mano (ITP) u obra nueva (IVA y AJD)
El impuesto depende de una sola pregunta: ¿es la primera vez que se vende la vivienda? Si la vende el promotor por primera vez, es obra nueva y pagas IVA y AJD. Si ya tuvo dueño, es segunda mano y pagas ITP. Nunca pagas los dos.
Vivienda de segunda mano: el ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo fija cada comunidad y va del 3 % (tipo efectivo en Ceuta y Melilla) y el 4 % (País Vasco) hasta el 10 % de Cataluña para 250.000 €. En Cataluña, Baleares, Aragón, Asturias y Extremadura el tipo sube por tramos en las viviendas más caras. Tienes la tabla completa en la siguiente sección.
Hay que liquidarlo en 30 días hábiles desde la firma con carácter general (Reglamento del ITPAJD, art. 102.1); en Cataluña, en un mes. Consulta el plazo de tu comunidad. Si compras con hipoteca, normalmente lo tramita la gestoría.
Obra nueva: IVA y AJD (y qué cambia en Canarias, Ceuta y Melilla)
La vivienda nueva paga IVA del 10 %, que incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos que se compren con ella. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, vendidas por el promotor, pagan el 4 % (Ley 37/1992 del IVA, art. 91). Si compras el garaje por separado, no se aplica el tipo reducido.
Además, la escritura de compraventa paga AJD (Actos Jurídicos Documentados): del 0 % en el País Vasco al 1,5 % en la mayoría de comunidades. Tienes más detalle en el artículo del AJD.
Tres excepciones que casi nadie explica:
- Canarias: no hay IVA, sino IGIC. El tipo general es el 7 %, con el 0 % para VPO y el 3 % o el 5 % para la vivienda habitual de hasta 150.000 € si cumples los requisitos (Ley 4/2012 de Canarias, art. 58).
- Ceuta y Melilla: tampoco hay IVA, sino IPSI. El tipo lo fija cada ciudad en su ordenanza, entre el 0,5 % y el 10 % (Ley 8/1991, art. 18).
- País Vasco: la primera venta de una vivienda está exenta de AJD en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa.
Nota: el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, amplía el IVA del 4 % a más viviendas protegidas desde el 1 de diciembre de 2026, pero a fecha de este artículo está pendiente de convalidación en el Congreso.
El valor de referencia del Catastro: cuándo pagas por más de lo que pagaste
El ITP y el AJD no se calculan siempre sobre el precio. Desde 2021 se pagan sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro (art. 10.2 del texto refundido del ITPAJD, en la redacción de la Ley 11/2021). No lo confundas con el valor catastral: ese sirve para el IBI y la plusvalía, no para el ITP.
Ejemplo: compras por 230.000 € una vivienda con un valor de referencia de 250.000 €, en una comunidad con ITP del 8 %. Pagas 20.000 € de ITP, no 18.400 €: 1.600 € más de lo que esperabas. Consulta el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar las arras. Solo puedes discutirlo recurriendo la liquidación del impuesto. En el País Vasco y Navarra, con normativa foral propia, confírmalo con su hacienda.
ITP y AJD por comunidad autónoma en 2026
Estos son los tipos generales para una vivienda de 250.000 €, sin reducciones personales, leídos en la norma vigente de cada comunidad el 26 de octubre de 2026. La última columna recoge las reducciones que no dependen de la edad y que cambian mucho la cuenta.
| Comunidad | ITP segunda mano | AJD obra nueva | Reducción general que conviene conocer | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | — | Ley 5/2021, arts. 41 y 49 |
| Aragón | 8 % (sube por tramos desde 400.000 €) | 1,5 % | — | DLeg 1/2005, arts. 121-1 y 122-1 |
| Asturias | 8 % (9 % desde 300.000 €) | 1,2 % | — | DLeg 2/2014, arts. 26 y 34 |
| Illes Balears | 8 % (sube por tramos desde 400.000 €) | 1,5 % | Vivienda habitual ≤ 270.151,20 €: ITP 4 % y AJD 1 % | DLeg 1/2014, arts. 10, 15 y 17 |
| Canarias | 6,5 % | 1 % | — | DLeg 1/2009, arts. 31 y 36 |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % | Vivienda habitual: ITP 7 % hasta 300.000 € | DLeg 62/2008, arts. 9 y 13 |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,5 % | — | Ley 8/2013, arts. 19 y 21 |
| Castilla y León | 8 % (10 % sobre el exceso de 250.000 €) | 1,5 % | — | DLeg 1/2013, arts. 24 y 25 |
| Cataluña | 10 % (sube por tramos desde 600.000 €) | 1,5 % | — | Agència Tributària de Catalunya |
| Extremadura | 8 % (10 % desde 360.000 €) | 1,5 % | — | DLeg 1/2018, arts. 36 y 46 |
| Galicia | 8 % | 1,5 % | — | DLeg 1/2011, arts. 14 y 15 |
| La Rioja | 7 % | 1 % | — | Ley 10/2017, arts. 44 y 48 |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 0,75 % | Vivienda habitual ≤ 250.000 €: −10 % en ITP y AJD (5,4 % y 0,675 %) | DLeg 1/2010, arts. 28, 30 bis, 32 y 38 bis |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % | — | DLeg 1/2010, arts. 6.1 y 7.8 |
| Navarra | 6 % | 0,5 % | — | DFLeg 129/1999, arts. 8 y 22 |
| País Vasco | 4 % | 0 % (exenta) | 2,5 % si la vivienda tiene ≤ 120 m² o eres familia numerosa | Normas forales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa |
| C. Valenciana | 9 % (11 % desde 1 M€) | 1,4 % | AJD 0,1 % si es tu vivienda habitual | Ley 13/1997, arts. 13 y 14 |
| Ceuta | 3 % efectivo | 0,25 % efectivo | Bonificación del 50 % ya aplicada | TRLITPAJD, arts. 11, 31 y 57 bis |
| Melilla | 3 % efectivo | 0,25 % efectivo | Bonificación del 50 % ya aplicada | TRLITPAJD, arts. 11, 31 y 57 bis |
Fuente: textos consolidados del BOE y webs de las haciendas autonómicas y forales, consultados el 26-oct-2026. Murcia bajó al 7,75 % el 25-jul-2025 y la Comunidad Valenciana al 9 % el 1-jun-2026.
Casi todas las comunidades tienen además tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, con límites de edad, renta y precio que cambian mucho entre ellas. Por ejemplo, en Cantabria los menores de 40 años pagan un 4 % de ITP en su vivienda habitual de hasta 300.000 €, y en La Rioja también el 4 %, sin tope de precio. Consulta los requisitos de tu comunidad antes de calcular, o pregúntanos.
Notaría, registro y gestoría: cuánto cuestan de verdad
Los aranceles de notarios y registradores los fija el Gobierno y son iguales en toda España. Por eso se pueden calcular, aunque muchas webs dan cifras del doble o el triple para el mismo precio.
Notaría: arancel oficial y quién la paga
Con el arancel del Real Decreto 1426/1989 y la rebaja obligatoria del 5 %, la escritura de una compraventa de 250.000 € sale por unos 364 € más IVA. A eso se suman los folios a partir del quinto y las copias, que dependen de la extensión de la escritura. El notario puede hacerte además un descuento de hasta el 10 % (RDL 6/2000, art. 35), y no puede cobrarte por asesorarte.
¿Quién la paga? Salvo que se pacte otra cosa, la escritura la paga el vendedor y la primera copia, el comprador (Código Civil, art. 1455). En la práctica se pacta a menudo de otra forma, así que mira qué dice el contrato de arras antes de firmarlo.
Registro de la Propiedad
Inscribir la compraventa a tu nombre cuesta, para 250.000 €, unos 180-190 € más IVA según el arancel del Real Decreto 1427/1989 y sus rebajas. Lo paga quien inscribe, es decir, el comprador. Antes de comprar, pide una nota simple para ver cargas y titular: en registradores.org cuesta 9,02 € más IVA.
Gestoría
En la compraventa es opcional: puedes liquidar tú el impuesto e inscribir la escritura. No tiene tarifa oficial, así que pide presupuesto. Si compras con hipoteca, el banco suele exigir una gestoría para tramitar la operación y, por ley, la paga el banco (Ley 5/2019, art. 14.1.e). Según el Banco de España, esa gestoría normalmente también se encarga de inscribir la escritura de compraventa.
Gastos de la hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de la hipoteca se reparten así. Ojo: esta ley solo reparte los gastos del préstamo, no los de la compraventa, como recuerda el propio Banco de España.
| Gasto de la hipoteca | Quién lo paga | Base legal |
|---|---|---|
| Tasación | Tú | Ley 5/2019, art. 14.1.e.i |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco | Art. 14.1.e.ii |
| Copias de la escritura de hipoteca | Quien las pida | Art. 14.1.e.ii |
| Registro de la hipoteca | Banco | Art. 14.1.e.iii |
| Gestoría | Banco | Art. 14.1.e.i |
| AJD de la hipoteca | Banco | TRLITPAJD, art. 29 (desde el 10-nov-2018) |
| Comisión de apertura | Tú, solo si se pacta | Art. 14.4: se cobra una sola vez y engloba estudio y tramitación |
La tasación no tiene tarifa oficial: según el Banco de España, depende de las dimensiones de la vivienda, entre otros factores. Como la pagas tú, eliges tasadora homologada y el banco tiene que aceptarla mientras no haya caducado (seis meses). Puedes usar el mismo informe para negociar con varios bancos.
Ejemplo: cuánto cuesta comprar una casa de 250.000 € en cada comunidad
Mismo precio en toda España, sin reducciones personales. Incluye el impuesto, la notaría (≈ 441 € con IVA, suponiendo que la pagas tú), el registro (≈ 220 € con IVA) y la nota simple (≈ 11 €). No incluye tasación ni gestoría.
| Comunidad | Segunda mano: ITP | Segunda mano: total | % del precio | Obra nueva: total (IVA + AJD) | % del precio |
|---|---|---|---|---|---|
| Ceuta | 7.500 € | 8.172 € | 3,3 % | IPSI según ordenanza + 625 € de AJD | — |
| Melilla | 7.500 € | 8.172 € | 3,3 % | IPSI según ordenanza + 625 € de AJD | — |
| País Vasco | 10.000 € | 10.672 € | 4,3 % | 25.672 € | 10,3 % |
| Comunidad de Madrid | 15.000 € | 15.672 € | 6,3 % | 27.547 € | 11,0 % |
| Navarra | 15.000 € | 15.672 € | 6,3 % | 26.922 € | 10,8 % |
| Canarias | 16.250 € | 16.922 € | 6,8 % | 20.672 € (IGIC 7 %) | 8,3 % |
| Andalucía | 17.500 € | 18.172 € | 7,3 % | 28.672 € | 11,5 % |
| La Rioja | 17.500 € | 18.172 € | 7,3 % | 28.172 € | 11,3 % |
| Región de Murcia | 19.375 € | 20.047 € | 8,0 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Aragón | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Asturias | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 28.672 € | 11,5 % |
| Illes Balears | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Castilla y León | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Extremadura | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Galicia | 20.000 € | 20.672 € | 8,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Cantabria | 22.500 € | 23.172 € | 9,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| Castilla-La Mancha | 22.500 € | 23.172 € | 9,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
| C. Valenciana | 22.500 € | 23.172 € | 9,3 % | 29.172 € | 11,7 % |
| Cataluña | 25.000 € | 25.672 € | 10,3 % | 29.422 € | 11,8 % |
Cálculo propio y orientativo con los tipos generales de la tabla anterior y el arancel oficial de notarios y registradores. Obra nueva: IVA del 10 % (25.000 €) más el AJD de cada comunidad.
Con las reducciones generales de vivienda habitual, el gasto baja bastante:
- Madrid: 14.172 € en segunda mano.
- Baleares: 10.672 €.
- Cantabria: 18.172 €.
- Comunidad Valenciana, obra nueva: 25.922 €.
¿Cuánto dinero necesitas tener ahorrado?
Necesitas cubrir dos cosas: la entrada y los gastos. Según el Banco de España, los bancos «no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación». Es una práctica habitual, no una ley. Así que, en una compra de 250.000 € con tasación por el mismo valor, necesitas unos 50.000 € de entrada más los gastos:
| Segunda mano (ITP 8 %) | Obra nueva (IVA 10 % + AJD 1,5 %) | |
|---|---|---|
| Entrada (20 %) | 50.000 € | 50.000 € |
| Impuestos, notaría, registro y nota simple | 20.672 € | 29.422 € |
| Ahorro necesario | ≈ 70.672 € (28 % del precio) | ≈ 79.422 € (32 % del precio) |
Cálculo propio, sin tasación ni gestoría. Con el 4 % del País Vasco, la segunda mano bajaría a unos 60.700 €; con el 10 % de Cataluña, subiría a unos 75.700 €.
¿Y si no llegas al 20 % de entrada? Casi la mitad de las hipotecas nuevas financian más
El 80 % es la referencia, no un techo para todos. Según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España (primavera 2026), a finales de 2025 el 43,8 % de las hipotecas nuevas financiaban más del 80 % del precio de la vivienda, frente al 39,2 % de comienzos de 2024. En cambio, solo el 15,6 % superaba el 80 % del valor de tasación. De media, las hipotecas nuevas cubrían el 80,4 % del precio y el 69,7 % de la tasación.
En resumen: financiar más del 80 % del precio es habitual, pero no lo da cualquier banco ni a cualquier perfil. Depende de tus ingresos, de tu estabilidad laboral, de la tasación y de cada entidad, y por eso compensa comparar. En EV+ estudiamos tu perfil con más de 20 bancos para encontrar el que más te financia en las mejores condiciones. Te asesoramos sin compromiso.
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Cuándo se paga cada gasto, paso a paso
- Reserva y arras. Pagas la señal al vendedor. Antes, pide la nota simple y consulta el valor de referencia del Catastro.
- Tasación. Si pides hipoteca, encargas y pagas la tasación. Es lo primero que pagas de la hipoteca.
- Oferta del banco. Recibes la FEIN y la FiAE; la ley te da al menos 10 días naturales para estudiarlas antes de firmar (14 en Cataluña).
- Firma en notaría. Firmas la compraventa y la hipoteca el mismo día. Pagas al vendedor el resto del precio y, normalmente, una provisión de fondos a la gestoría para los impuestos y el registro.
- Liquidación del impuesto. El ITP, o el AJD en obra nueva, se liquida en 30 días hábiles con carácter general (un mes en Cataluña). El IVA lo pagas al promotor en la firma.
- Inscripción en el Registro. La escritura se inscribe a tu nombre. La gestoría te devuelve lo que sobre de la provisión de fondos.
Gastos del vendedor y gastos después de la compra
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor (Ley de Haciendas Locales, art. 106). Excepción: si el vendedor es una persona física no residente en España, la paga el comprador como sustituto y la descuenta del precio.
- IBI del año de la compra: se lo debe al ayuntamiento quien era propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor. Salvo pacto en contrario, el vendedor puede repercutirte la parte proporcional desde la entrega (Tribunal Supremo, 15-jun-2016). Pide el último recibo pagado: la vivienda responde de las deudas de IBI pendientes.
- Comunidad de propietarios: pide el certificado de que el vendedor está al corriente de pago.
- Después de comprar: el IBI de cada año, la cuota de comunidad y los seguros que contrates o que te pida el banco.
Cómo reducir los gastos de comprar una casa
- Revisa las reducciones de tu comunidad: vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa o superficie. En Madrid, Baleares, Cantabria, la Comunidad Valenciana o el País Vasco pueden ahorrarte miles de euros.
- Negocia en las arras quién paga la notaría. Por ley, la escritura la paga el vendedor salvo pacto.
- Pide el descuento del arancel notarial, de hasta el 10 %.
- Aporta tu propia tasación y úsala con varios bancos en lugar de pagar una por banco.
- No confundas gastos con coste de la hipoteca. Lo que más te cuesta a largo plazo no son los gastos de la firma, sino el tipo de interés y las vinculaciones. Comparar más de 20 bancos es donde está el ahorro de verdad.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar una casa
¿Cuánto son los gastos de comprar una casa en porcentaje?
Para 250.000 €, entre el 3,3 % (Ceuta y Melilla) y el 10,3 % (Cataluña) en segunda mano, y alrededor del 10-12 % en obra nueva en la península (8,3 % en Canarias). El impuesto supone más del 95 % del gasto. Se suele decir «entre el 10 % y el 12 %», pero en muchas comunidades es bastante menos.
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
Salvo pacto, el vendedor paga la escritura y el comprador la primera copia (Código Civil, art. 1455). Se puede pactar otra cosa, así que revisa las arras. La notaría de la hipoteca la paga siempre el banco.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
La notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de AJD de la escritura de hipoteca (Ley 5/2019 y RDL 17/2018). Tú pagas la tasación, las copias que pidas y la comisión de apertura si la hay.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Como referencia, la entrada (normalmente el 20 %, porque los bancos no suelen financiar más del 80 % de la tasación) más los gastos. Para 250.000 € de segunda mano, unos 60.700-75.700 € según la comunidad.
¿Puedo comprar sin tener el 20 % de entrada?
Sí, y es más habitual de lo que parece: según el Banco de España, a finales de 2025 el 43,8 % de las hipotecas nuevas financiaban más del 80 % del precio. Depende de tu perfil y de cada banco, así que compensa comparar. Los gastos de compra, en cambio, normalmente tendrás que pagarlos con ahorros.
¿Qué impuestos pago si compro una vivienda nueva?
IVA del 10 % (4 % en VPO de régimen especial), o IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla, más el AJD de la escritura según tu comunidad (del 0 % al 1,5 %).
¿Quién paga la plusvalía municipal?
El vendedor. Solo la paga el comprador, como sustituto, cuando el vendedor es una persona física no residente en España.
¿Pago ITP sobre el precio o sobre el valor de referencia del Catastro?
Sobre el mayor de los dos. Si compras por debajo del valor de referencia, tributas por el valor de referencia (art. 10.2 del texto refundido del ITPAJD).
¿Pago menos gastos si soy joven?
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos de ITP o AJD para jóvenes, con límites de edad (35-40 años), renta y precio. Por ejemplo, Cantabria aplica el 4 % a menores de 40 años en viviendas de hasta 300.000 €. Mira también la hipoteca joven.
Fuentes (consultadas el 26 y el 29 de octubre de 2026):
- BOE: Ley 37/1992 del IVA, Ley 5/2019, TRLITPAJD, RD 828/1995, RD 1426/1989, RD 1427/1989, Código Civil y TRLRHL.
- Normas autonómicas y forales de ITP y AJD.
- Banco de España (Portal del Cliente Bancario).
- Consejo General del Notariado.
- CGPJ.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Aviso: cifras orientativas, calculadas con los tipos generales y los aranceles oficiales vigentes; no sustituyen el asesoramiento sobre tu caso. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
