El valor catastral es el valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble a partir de sus datos: suma el valor del suelo y el de la construcción (TRLCI, art. 22). Por ley no puede superar el valor de mercado. Sirve para calcular impuestos como el IBI, la plusvalía municipal y la renta imputada en el IRPF.
Ampliamos aquí la entrada de nuestro diccionario hipotecario: cómo se calcula, qué impuestos dependen de él, en qué se diferencia del valor de referencia y de la tasación, y por qué no es el valor con el que el banco calcula tu hipoteca.
Cómo se calcula el valor catastral
No hay una fórmula que puedas aplicar en casa: el Catastro lo calcula con la ponencia de valores de cada municipio. La ley (TRLCI, art. 23.1) fija los criterios:
- El suelo: la localización del inmueble y las circunstancias urbanísticas.
- La construcción: su coste de ejecución, el uso, la calidad y la antigüedad del edificio.
- Los gastos y beneficios de promoción.
- Las circunstancias y valores del mercado.
En los inmuebles urbanos, se suman el valor del suelo y el de la construcción (en las fincas construidas, con un coeficiente de 1,40 por gastos y beneficios de promoción) y al resultado se le aplica un coeficiente de relación al mercado de 0,5 (Orden de 14 de octubre de 1998, apartado segundo).
Después, las leyes de presupuestos pueden actualizar los valores catastrales con coeficientes (TRLCI, art. 32), y cada cierto tiempo el municipio puede pasar por una nueva valoración colectiva.
¿Por qué suele ser más bajo que el precio de tu casa?
Por diseño. La ley dice que el valor catastral «no podrá superar el valor de mercado» (TRLCI, art. 23.2), y la normativa mantiene «en 0,5» la relación entre los valores catastrales que se revisan y los valores de mercado (Orden de 14 de octubre de 1998). Con los años, el mercado y las actualizaciones lo alejan o lo acercan, así que no sirve para saber cuánto vale tu casa hoy.
Para qué sirve: los impuestos que dependen del valor catastral
- IBI. Es su base imponible: «La base imponible de este impuesto estará constituida por el valor catastral de los bienes inmuebles» (TRLRHL, art. 65). El tipo lo fija cada ayuntamiento.
- IRPF: imputación de rentas. Si tienes una vivienda que no es tu vivienda habitual y no está alquilada, por ejemplo una segunda residencia, declaras como renta el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si los valores del municipio se revisaron en los últimos diez años (Ley 35/2006, art. 85). Con un valor catastral de 80.000 € revisado, serían 880 € al año que se suman a tu base imponible. Tu vivienda habitual no imputa renta. Esta es la regla de 2026; hay un cambio publicado para 2027, así que revisa la norma vigente cuando hagas la declaración.
- Plusvalía municipal. Se calcula sobre el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años que has tenido el inmueble (TRLRHL, art. 107). Si demuestras que la ganancia real fue menor, pagas sobre esa ganancia (art. 107.5). En una compraventa la paga quien vende (art. 106.1.b).
¿Y los impuestos de la compra?
Aquí está el error más común: el ITP de una vivienda de segunda mano ya no se calcula con el valor catastral, sino con el valor de referencia del Catastro. Desde la Ley 11/2021, la base del ITP es el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia (TRLITPAJD, art. 10.2). Lo mismo vale para el AJD de la compraventa de una vivienda nueva (art. 30.1) y para sucesiones y donaciones (Ley 29/1987, art. 9.3).
Ejemplo: si compras por 190.000 € y el valor de referencia es de 200.000 €, el ITP se calcula sobre 200.000 €. El tipo depende de tu comunidad autónoma; lo tienes, junto con el resto de costes, en gastos de comprar casa y en AJD.
Valor catastral, valor de referencia, tasación y valor de mercado
| Valor catastral | Valor de referencia | Valor de tasación | Valor de mercado | |
|---|---|---|---|---|
| Quién lo fija | Catastro, con la ponencia de valores del municipio | Catastro, a partir de los precios de las compraventas ante notario | Una sociedad de tasación homologada | El mercado: lo que acuerdan comprador y vendedor |
| Límite | No puede superar el valor de mercado (TRLCI, art. 23.2) | No puede superar el valor de mercado (TRLCI, disp. final 3.ª) | Lo marca la normativa de tasación (Orden ECO/805/2003) | Es la referencia de los demás |
| Para qué sirve | IBI, plusvalía municipal, imputación de rentas del IRPF | Base mínima del ITP, del AJD de la compraventa y de sucesiones y donaciones | Calcular cuánto te presta el banco | Fijar el precio de compraventa |
| ¿Quién puede verlo? | Solo el titular: es un dato protegido (TRLCI, art. 51) | Cualquiera, en la Sede Electrónica del Catastro | Tú, que encargas y pagas el informe | — |
Fuentes: TRLCI (BOE-A-2004-4163), TRLRHL (BOE-A-2004-4214), TRLITPAJD (BOE-A-1993-25359) y Banco de España. Consulta: 3/11/2026.
El valor de referencia y el valor catastral son dos datos distintos: como dice el propio Catastro, «el valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno».
Valor catastral e hipoteca: lo que mira el banco
El banco no calcula tu hipoteca con el valor catastral, sino con la tasación. Según el Banco de España, «la cuantía del préstamo hipotecario está vinculada directamente con el valor de tasación de la vivienda: normalmente, hasta un máximo del 80% de este». Y lo habitual es que el banco tome el menor de dos valores: la tasación o el precio de compra.
Ejemplo orientativo: compras por 250.000 €, la tasación sale en 240.000 € y el valor catastral es de 95.000 €. El banco calcula sobre 240.000 €: el 80 % son 192.000 €. Los 95.000 € de catastral no cuentan.
Ejemplo ilustrativo con cifras supuestas. Cada banco aplica sus propios criterios de financiación.
Donde sí aparece el Catastro es en la escritura: la referencia catastral tiene que figurar en ella (TRLCI, art. 38). Pero el Catastro no acredita quién es el dueño ni si la vivienda tiene cargas; eso lo dice el Registro de la Propiedad (art. 2.2). Por eso, antes de firmar arras, pide la nota simple.
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Cómo consultar tu valor catastral
- Entra en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es).
- Identifícate con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve.
- En tus inmuebles verás la referencia catastral, el valor catastral y sus valores de suelo y construcción.
El valor catastral es un dato protegido: solo puede verlo el titular o quien esté autorizado (TRLCI, arts. 51 y 52). Sin identificarte, cualquiera puede buscar un inmueble por dirección o referencia catastral y ver sus datos no protegidos, como la superficie o el uso. Según el Catastro, la información que obtienes por la Sede es gratuita y los certificados que emite la Sede no pagan la tasa de acreditación catastral.
En el País Vasco y Navarra hay catastro foral propio (TRLCI, art. 1.2), así que el valor catastral no se consulta en la Sede del Catastro estatal.
Preguntas frecuentes sobre el valor catastral
¿Dónde puedo ver el valor catastral de mi casa?
En la Sede Electrónica del Catastro, identificándote con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. Al ser un dato protegido, solo puede consultarlo el titular o quien esté autorizado (TRLCI, art. 51). Según el Catastro, la consulta por la Sede es gratuita.
¿Puedo ver el valor catastral de una vivienda que no es mía?
No. El valor catastral es un dato protegido y solo accede el titular o quien esté autorizado. Sí puedes ver los datos no protegidos de cualquier inmueble y su valor de referencia, que se consulta en la Sede Electrónica del Catastro.
¿El valor catastral puede ser mayor que el valor de mercado?
No debería: la ley dice que el valor catastral no puede superar el valor de mercado (TRLCI, art. 23.2). Si te notifican un valor nuevo y no estás de acuerdo, tienes un mes desde la notificación para recurrirlo, según el Catastro.
¿El ITP se paga sobre el valor catastral?
No. Desde la Ley 11/2021, el ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro (TRLITPAJD, art. 10.2). El valor catastral se usa para el IBI, la plusvalía municipal y el IRPF.
¿El banco calcula la hipoteca con el valor catastral?
No. El banco calcula lo que te presta sobre la tasación, normalmente hasta el 80 %, según el Banco de España. Lo habitual es que tome el menor valor entre la tasación y el precio de compra. El valor catastral no interviene.
¿Cómo funciona el valor catastral en el País Vasco y Navarra?
Tienen su propio régimen foral: la Ley del Catastro estatal se aplica sin perjuicio de esos regímenes (TRLCI, art. 1.2). Por eso su valor catastral depende del catastro foral, no de la Sede Electrónica del Catastro estatal.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento fiscal ni financiero personalizado. Las normas citadas proceden del BOE, la información del Catastro, de su portal y su Sede Electrónica, y la del Banco de España, de su Portal del Cliente Bancario en esa fecha. Los ejemplos son cálculos propios con cifras supuestas: los tipos del IBI y del ITP dependen de tu ayuntamiento y de tu comunidad autónoma.
