Pasar tu hipoteca de variable a fija cuesta como máximo el 0,05 % del capital y solo en los 3 primeros años del préstamo; después, o si no amortizas capital, 0 € (art. 23.6 Ley 5/2019). Puedes hacerlo con tu banco (novación) o con otro (subrogación). Con el euríbor a 3,247 % (septiembre de 2026), compensa si el euríbor medio que esperas supera el tipo fijo menos tu diferencial.
Con el último dato del euríbor en el 3,247 % (media de septiembre de 2026, BOE-A-2026-20519), muchas hipotecas variables pagan hoy más de lo que pagarían con una hipoteca a tipo fijo. Pero que la cuota baje este año no basta para decidir: tienes que saber qué te cuesta el cambio, a partir de qué euríbor te sale a cuenta y qué pierdes de flexibilidad.
¿Se puede cambiar una hipoteca variable a fija? Las dos vías
Sí. Ninguna ley te obliga a quedarte con el tipo que firmaste, pero tampoco obliga a tu banco a cambiártelo: el paso a fijo se negocia. Tienes dos caminos y el límite legal de comisión se aplica a los dos. Según el INE, el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas firmadas en julio de 2026 fueron a tipo fijo (dato provisional publicado el 28 de septiembre).
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| Con quién | Tu banco actual | Otro banco que asume tu hipoteca |
| ¿Necesitas el acuerdo de tu banco? | Sí, es un pacto entre los dos | No, pero tu banco puede igualar la oferta en 15 días naturales |
| Comisión por pasar a fijo | Máx. 0,05 % del capital reembolsado, solo 3 primeros años; 0 € si no amortizas capital | Máx. 0,05 % del capital reembolsado, solo 3 primeros años; 0 € después |
| Impuesto de AJD | Exenta si cambias tipo, plazo o ambos (art. 9 Ley 2/1994) | Exenta (art. 45.I.C).23.ª TRLITPAJD) |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos (Ley 2/1994) | Aranceles reducidos (Ley 2/1994) |
| Tasación | Solo si el banco la pide; la pagas tú | La puede pedir el banco nuevo; la pagas tú |
Fuentes: Ley 5/2019 (arts. 14.1.e y 23.6), Ley 2/1994 (arts. 2, 8 y 9) y Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), versiones consolidadas del BOE consultadas el 19/10/2026.
Novación: cambias el tipo con tu propio banco
Pides a tu entidad que modifique la escritura: el tipo variable pasa a fijo y, si lo pactáis, también el plazo. Es la vía más directa, porque no cambias de banco ni cancelas nada. Su punto débil es que la oferta la pone tu banco, y sin competencia delante rara vez te enseña su mejor tipo fijo.
Subrogación: otro banco asume tu hipoteca a tipo fijo
Si tu banco no quiere o te ofrece un fijo caro, otra entidad puede subrogarse en tu préstamo con sus condiciones. El procedimiento completo (oferta vinculante, certificado de deuda y plazos) lo explicamos en la guía para cambiar la hipoteca de banco. Para esta decisión te basta un dato: cuando aceptas la oferta de otro banco, el tuyo tiene 15 días naturales para igualarla con una novación. Por eso una oferta externa por escrito es la mejor herramienta para negociar.
¿Cuánto cuesta pasar de variable a fija en 2026?
Poco, y en muchos casos nada en comisiones. La cifra que todavía circula en muchas webs, el 0,15 %, está derogada desde noviembre de 2022.
La comisión máxima: 0,05 % y solo en los 3 primeros años
El artículo 23.6 de la Ley 5/2019, en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 19/2022 (que la rebajó de forma permanente del 0,15 % al 0,05 %), fija lo que puede cobrarte el banco cuando pasas de variable a fijo, por novación o por subrogación:
| Tu situación | Compensación máxima | Con 180.000 € pendientes |
|---|---|---|
| Préstamo con menos de 3 años y cambio que reembolsa capital (por ejemplo, subrogación) | 0,05 % del capital reembolsado | 90 € |
| Préstamo con menos de 3 años y novación sin amortizar capital | Nada | 0 € |
| Préstamo con 3 años o más | Nada | 0 € |
Fuente: art. 23.6 Ley 5/2019, BOE consolidado (última actualización 07/10/2026), consulta del 19/10/2026. En todos los casos, nunca por encima de la pérdida financiera real del banco.
Traducido: si tu hipoteca variable tiene más de tres años, que es lo habitual entre quienes se plantean el cambio, la comisión por pasar a fija es 0 €. Tu escritura puede fijar una compensación menor o ninguna, nunca mayor: consúltala.
Hipotecas anteriores a 2019 y paso a mixta: el mismo límite
Si firmaste antes de que entrara en vigor la Ley 5/2019, el derecho del art. 23.6 también te protege: la disposición transitoria primera, apartado 3, lo extiende a los contratos anteriores. Como esas hipotecas tienen ya más de tres años, la comisión es 0 €. El límite vale igual si en lugar de a fija pasas a una mixta con un primer tramo fijo de al menos 3 años.
Notaría, registro e impuestos
La comisión no es el único gasto, pero los demás también están acotados:
- AJD: la novación que solo cambia el tipo, el plazo o ambos está exenta (art. 9 Ley 2/1994), y las subrogaciones también (art. 45.I.C).23.ª del texto refundido del impuesto). Si aprovechas para ampliar capital, esa parte sí tributa.
- Notaría y registro: la Ley 2/1994 aplica aranceles reducidos. En el registro, la base se reduce un 90 %.
- Tasación: si el banco la pide, la pagas tú (art. 14.1.e Ley 5/2019).
- Gestoría: es habitual que la asuma la entidad, pero pide por escrito qué gastos te tocan antes de firmar.
¿Sigue el cambio sin comisiones de 2023 y 2024? No
El Real Decreto-ley 19/2022 suspendió cualquier comisión por pasar de variable a fijo en 2023, y el Real Decreto-ley 8/2023 lo prorrogó a 2024. Esa exención terminó el 31 de diciembre de 2024 y no consta ninguna prórroga en el BOE para 2025 ni 2026. También el Código de Buenas Prácticas de 2022 para deudores de renta media, que incluía facilidades para pasar a fijo, cerró su plazo general de solicitud el 24 de noviembre de 2025 (en las zonas afectadas por la DANA, el 24 de mayo de 2026). Hoy rige el régimen ordinario: 0,05 % los tres primeros años y 0 € después.
¿Te compensa pasar a fija con el euríbor al 3,247 %?
Depende de dos números: el tipo fijo que te ofrezcan a ti (no el anunciado) y el euríbor medio que esperas para los años que te quedan.
Ejemplo: 180.000 € pendientes y 22 años por delante
Hipoteca variable con 180.000 € pendientes, 264 cuotas (22 años) y diferencial del 0,80 %. Con el euríbor de septiembre, su tipo es 3,247 % + 0,80 % = 4,047 %.
| Escenario | Tipo | Cuota mensual | Diferencia con la variable | Intereses restantes |
|---|---|---|---|---|
| Variable (euríbor sept-2026 + 0,80 %) | 4,047 % | 1.030,88 € | — | 92.151 € |
| Fija hipotética | 3,00 % | 932,21 € | −98,67 €/mes (≈1.184 €/año) | 66.104 € |
| Fija hipotética | 3,50 % | 978,62 € | −52,26 €/mes (≈627 €/año) | 78.357 € |
Cálculo de EV+ Hipotecas (sistema francés) con el euríbor 12M de septiembre de 2026, 3,247 % (BOE-A-2026-20519), supuesto constante. Tipos fijos hipotéticos, no ofertas. 20/10/2026.
Con el euríbor de hoy, el fijo del 3,00 % te ahorraría unos 26.047 € de intereses hasta el final y el del 3,50 %, unos 13.795 €. Pero esa cuenta solo se cumple si el euríbor no baja. La pregunta real es otra: ¿cuánto tendría que bajar para que la variable vuelva a ganar?
El euríbor de equilibrio: tipo fijo menos tu diferencial
La aproximación rápida es restar tu diferencial al tipo fijo que te ofrecen. El resultado es el euríbor medio al que variable y fija cuestan lo mismo:
| Tipo fijo ofrecido (hipotético) | Tu diferencial | Euríbor de equilibrio (aprox.) | Distancia al euríbor actual (3,247 %) |
|---|---|---|---|
| 3,00 % | 0,80 % | 2,20 % | 1,047 puntos por debajo |
| 3,50 % | 0,80 % | 2,70 % | 0,547 puntos por debajo |
Cálculo de EV+ Hipotecas sobre el ejemplo anterior. Tipos fijos hipotéticos. 20/10/2026.
Comprobación con la fórmula francesa, cuota = C·i / (1 − (1 + i)^−n): con el euríbor al 2,20 %, tu variable quedaría en 2,20 % + 0,80 % = 3,00 %. Con i = 0,03/12 = 0,0025 y n = 264, (1,0025)^−264 ≈ 0,5173, así que la cuota es 180.000 × 0,0025 / (1 − 0,5173) = 450 / 0,4827 ≈ 932,21 €: exactamente la cuota fija del 3,00 %. Del mismo modo, con el euríbor al 2,70 % la variable paga 978,62 €, igual que la fija del 3,50 %.
Es una aproximación, no una cifra exacta. Supone un euríbor constante, cuando en realidad cambia en cada revisión, y los primeros años pesan más porque es cuando pagas más intereses. Tampoco incluye bonificaciones, vinculaciones ni gastos. La regla de decisión: si crees que el euríbor medio de los años que te quedan estará por encima de tu equilibrio, te conviene la fija; si estará por debajo, la variable. Nadie puede garantizar qué hará el euríbor.
En cuántos meses recuperas lo que pagas por el cambio
Divide los gastos que te tocan por el ahorro mensual. Si tu hipoteca tiene menos de tres años y pagas la compensación máxima de 90 €, con la fija del 3,00 % la recuperas en menos de un mes (90 / 98,67) y con la del 3,50 %, en menos de dos (90 / 52,26). Si además pagas, por ejemplo, 600 € entre tasación y otros gastos (cifra hipotética), tardarías unos 6 meses con el 3,00 % y unos 11,5 con el 3,50 %. Haz la cuenta con tu cuota exacta en el simulador de hipoteca.
Novación o subrogación: cuál te conviene para pasar a fija
Empieza siempre por tu banco, pero nunca negocies sin una alternativa por escrito.
Quédate en tu banco si su oferta aguanta la comparación
Si tu entidad te ofrece un fijo competitivo, la novación es lo más sencillo: un solo trámite, sin cambiar de banco y exenta de AJD. Antes de aceptar, compárala por TAE con al menos otra oferta.
Muévete si tu banco dice que no o te ofrece un fijo caro
Si la diferencia con el mercado es grande, la subrogación es tu palanca: cuando aceptas la oferta vinculante de otro banco, el tuyo tiene 15 días naturales para igualarla. Aquí es donde un broker hipotecario aporta más: en EV+ Hipotecas comparamos tu hipoteca con más de 20 bancos, conseguimos ofertas por escrito y las usamos para que tu banco mejore la suya o para cambiar si no lo hace.
¿Cuándo no compensa pasar a fija?
Pasar a fija no siempre es la mejor jugada. Piénsatelo dos veces si:
- Te quedan pocos años. Con poco capital pendiente, el ahorro mensual es pequeño y los gastos tardan más en recuperarse.
- Tu diferencial es muy bajo. Con euríbor + 0,40 %, un fijo del 3,50 % tiene el equilibrio en el 3,10 %, muy cerca del dato actual; uno del 3,00 %, en el 2,60 %. Cuanto más bajo tu diferencial, más difícil es que la fija gane.
- Esperas un euríbor medio por debajo de tu equilibrio durante los años que te quedan.
- Las vinculaciones cuestan más que el ahorro. Un fijo bonificado que exige seguros caros puede salir peor que tu variable.
- Vas a vender o amortizar fuerte pronto. Lo explicamos a continuación.
El coste que casi nadie cuenta: amortizar con una hipoteca fija
Una hipoteca fija puede incluir una compensación por reembolso anticipado mucho mayor que la variable. El art. 23.7 de la Ley 5/2019 permite cobrar hasta un 2 % del capital amortizado durante los 10 primeros años del tipo fijo, y hasta un 1,5 % después, si la escritura lo recoge y siempre con el límite de la pérdida financiera del banco. Si amortizas 30.000 € en el quinto año, podrían ser hasta 600 €. En una variable con más de cinco años, esa misma amortización cuesta 0 € (art. 23.5). Si piensas vender la casa o amortizar con una herencia o un bonus, negocia esta cláusula antes de firmar.
¿Y si pasas a mixta? La alternativa intermedia
Una hipoteca mixta te da cuota fija durante unos años y después vuelve a euríbor + diferencial. Si el primer tramo fijo dura al menos 3 años, el paso desde la variable tiene el mismo límite de comisión del art. 23.6: 0,05 % los tres primeros años del préstamo y 0 € después.
Cuándo encaja mejor la mixta que la fija
Encaja si te preocupan las próximas revisiones pero crees que el euríbor puede bajar más adelante, o si te quedan muchos años y no quieres atarte a un fijo hasta el final. Ten presente que, cuando acabe el tramo fijo, volverás a depender del euríbor de ese momento.
Cómo cambiar tu hipoteca de variable a fija, paso a paso
- Saca tu escritura y anota la fecha de firma (¿más de tres años?), el diferencial, las cuotas que te quedan, el capital pendiente y la cláusula de compensación.
- Calcula tu euríbor de equilibrio con cada oferta: tipo fijo menos tu diferencial.
- Pide a tu banco una oferta de novación por escrito, con TIN, TAE, vinculaciones y gastos.
- Consigue al menos una oferta externa. Puedes pedirla tú a otros bancos o pedir a EV+ que estudie tu hipoteca con más de 20 entidades.
- Negocia con la mejor oferta en la mano. Si tu banco no la iguala, valora la subrogación.
- Revisa la letra pequeña (siguiente apartado).
- Firma ante notario y comprueba que la escritura recoge lo pactado.
Qué revisar en la oferta antes de firmar
Compara por TAE, con y sin bonificaciones. Mira la compensación por amortización anticipada de la fija (hasta el 2 % o el 1,5 %), qué productos tienes que contratar y quién paga cada gasto. Si algo no está por escrito, para el banco no existe.
Preguntas frecuentes sobre pasar la hipoteca de variable a fija
¿Cuánto me cobra el banco por pasar mi hipoteca de variable a fija?
Como máximo el 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente, y solo durante los 3 primeros años del préstamo (art. 23.6 Ley 5/2019). Si la novación no amortiza capital, o si tu hipoteca tiene ya 3 años o más, la comisión es 0 €. Con 180.000 € pendientes, el máximo serían 90 €.
¿Puede negarse mi banco a cambiarme a tipo fijo?
Sí. La novación es un acuerdo y el banco no está obligado a aceptarla. Si se niega o su oferta es cara, puedes subrogar la hipoteca a otra entidad sin su consentimiento, y tu banco tendrá 15 días naturales para igualar la oferta.
Si firmé mi hipoteca antes de 2019, ¿también se aplica el límite?
Sí. La disposición transitoria primera de la Ley 5/2019 extiende el derecho del art. 23.6 a los contratos anteriores. Como esas hipotecas tienen más de 3 años, la comisión por pasar a fija es 0 €.
¿Sigue existiendo el cambio a fija sin comisiones de 2023 y 2024?
No. La exención del Real Decreto-ley 19/2022, prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023, terminó el 31 de diciembre de 2024 y no consta prórroga en el BOE. Hoy se aplica el límite ordinario: 0,05 % los 3 primeros años y 0 € después.
¿Tengo que pagar AJD por pasar mi hipoteca a tipo fijo?
No, si la novación solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos (art. 9 Ley 2/1994). Las subrogaciones también están exentas. Si además amplías capital, esa parte sí tributa.
¿Me conviene pasar a fija si me quedan menos de 10 años?
Suele compensar menos: con poco capital pendiente, el ahorro mensual es pequeño y los gastos tardan más en recuperarse. Calcula tu euríbor de equilibrio y divide los gastos por el ahorro mensual antes de decidir.
¿Puedo volver a variable si el euríbor baja?
Sí, con otra novación o subrogación, pero una hipoteca fija puede llevar una compensación de hasta el 2 % del capital amortizado en los 10 primeros años y del 1,5 % después (art. 23.7 Ley 5/2019). Revisa esa cláusula antes de pasar a fija.
¿Pasar a fija me obliga a contratar seguros o vinculaciones?
No necesariamente. Las vinculaciones, como la nómina o los seguros, suelen servir para bonificar el tipo. Pide la oferta con y sin ellas, compárala por TAE y suma lo que te cuesta cada producto al año.
¿Puedo pasar una hipoteca con IRPH a tipo fijo?
Sí. El IRPH es un índice variable, así que puedes pasar a tipo fijo con una novación con tu banco o con una subrogación a otro, con el mismo límite de comisión del art. 23.6 de la Ley 5/2019.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 19 de octubre de 2026. No es una oferta vinculante ni asesoramiento personalizado. Los tipos fijos son hipotéticos y los cálculos, ejemplos que suponen un euríbor constante. Las condiciones dependen de cada entidad y de tu escritura; consúltala antes de decidir. Ninguna previsión del euríbor está garantizada.
