La subrogación es llevarte tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones, sin cancelarla. En octubre de 2026, si pasas de variable a hipoteca fija, tu banco puede cobrarte como máximo el 0,05 % del capital en los 3 primeros años, y 0 € después (Ley 5/2019, art. 23.6). Tú pagas la tasación y la operación está exenta de AJD.
Euríbor 12M: 3,247 % (septiembre de 2026, Banco de España) · Máximo al pasar a fijo: 0,05 % los 3 primeros años; después, 0 € · Certificado de deuda: 7 días naturales · Contraoferta de tu banco: 15 días naturales · AJD: exenta · Comisión cero 2023-2024: terminó el 31/12/2024.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca es la sustitución de una de las partes del préstamo hipotecario sin firmar uno nuevo. Hay dos tipos, y conviene no confundirlos: cuando un hipotecado busca «subrogar la hipoteca», casi siempre quiere cambiar de banco.
Subrogación de acreedor: cambiar tu hipoteca de banco
El banco nuevo paga a tu banco actual la deuda pendiente y ocupa su lugar. Tu hipoteca sigue existiendo, con el mismo capital pendiente, pero con las condiciones que has negociado: un tipo de interés mejor y, si lo pactáis, otro plazo. La regula la Ley 2/1994 y tiene una ventaja poco conocida: no necesitas el consentimiento de tu banco. Puede intentar retenerte, pero no impedir que te vayas.
Subrogación de deudor: quedarte con la hipoteca del vendedor
Es otra operación: al comprar una vivienda, asumes la hipoteca del vendedor en lugar de pedir una nueva, siempre que el banco apruebe tu solvencia. El INE la cuenta aparte. Aquí hablamos solo de cambiar de banco.
¿Te compensa subrogar tu hipoteca en 2026?
Con el euríbor de este mes en el 3,247 % (media de septiembre de 2026, publicada por el Banco de España), muchas hipotecas variables están revisando al alza. No es casualidad que, según el INE, el 83,1 % de los cambios registrados en hipotecas en junio de 2026 se debieran al tipo de interés. Pero cambiar de banco solo compensa si los números salen; no por inercia.
Las cuatro cifras que tienes que mirar
- Capital pendiente. Cuanto más debes, más pesa cada décima de interés.
- Años que te quedan. El ahorro mensual se multiplica por las cuotas restantes.
- Diferencia de TAE, no de TIN. La TAE recoge las comisiones y las vinculaciones que te exige cada banco; el TIN, no.
- Coste total del cambio: tasación, comisión de tu banco actual y los productos que tengas que contratar o perder.
Si el ahorro acumulado supera con holgura el coste del cambio, la subrogación tiene sentido.
Ejemplo: 180.000 € pendientes a 22 años con el euríbor de septiembre
Tomamos una hipoteca variable con 180.000 € pendientes (muy cerca del importe medio de las hipotecas firmadas en julio, 180.785 € según el INE), 22 años por delante (264 cuotas) y un diferencial del 0,80 %. Con el euríbor de septiembre, su tipo es del 4,047 %. La comparamos con dos ofertas fijas hipotéticas de otro banco:
| Escenario | TIN | Cuota mensual | Frente a la variable | Intereses que te quedan por pagar |
|---|---|---|---|---|
| Variable: euríbor (3,247 %) + 0,80 % | 4,047 % | 1.030,88 € | — | 92.151 € |
| Fija hipotética | 3,00 % | 932,21 € | −98,67 €/mes (−1.184 €/año) | 66.104 € |
| Fija hipotética | 3,50 % | 978,62 € | −52,26 €/mes (−627 €/año) | 78.357 € |
Fuente: cálculo de EV+ Hipotecas con el sistema francés. Euríbor 12M de septiembre de 2026: 3,247 % (Banco de España, BOE-A-2026-20519). Los tipos fijos son hipotéticos, no ofertas de mercado. Supone que el euríbor se mantiene en todo el plazo. Datos a 19-oct-2026.
Con el fijo al 3,00 %, el ahorro en intereses ronda los 26.047 €; al 3,50 %, unos 13.795 €. Para saber si te compensa, divide el coste del cambio entre el ahorro mensual: con 98,67 € al mes, cada 100 € de gastos se recuperan en algo más de un mes, y con 52,26 €, en unos dos. Para hacer la cuenta con tu capital y tu plazo, usa el simulador de hipoteca.
Cuándo no compensa cambiar de banco
- Te queda poco capital o pocos años. El ahorro mensual es pequeño y no da tiempo a amortizar los gastos.
- Tienes una fija reciente. La comisión puede llegar al 2 % del capital (con el tope de la pérdida financiera del banco).
- Tu vivienda vale menos o tus ingresos han bajado. El banco nuevo puede no aprobar la operación.
- La oferta nueva exige vinculaciones caras. Un TIN bajo con seguros caros puede salirte peor que lo que tienes.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca? Quién paga cada gasto
Cambiar de banco hoy es mucho más barato de lo que muchos creen. Si te han presupuestado impuestos o una factura de notaría completa, desconfía: la ley exime la operación de AJD y reduce los aranceles.
| Gasto | Quién lo paga | Importe | Norma |
|---|---|---|---|
| Tasación | Tú | Depende de la tasadora y de la vivienda | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Comisión de tu banco actual | Tú, si procede | Según el tipo y la fecha de firma (ver tabla siguiente) | Art. 23 Ley 5/2019 |
| Notaría | Habitualmente, el banco nuevo | Arancel reducido de «documento sin cuantía» | Art. 8 Ley 2/1994 |
| Registro de la Propiedad | Habitualmente, el banco nuevo | Arancel con una reducción del 90 % | Art. 8 Ley 2/1994 |
| Gestoría | Habitualmente, el banco nuevo | — | Art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Impuesto de AJD | Nadie: está exento | 0 € | Art. 45.I.C).23ª TRLITPAJD |
Fuente: Ley 5/2019, Ley 2/1994 y Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), textos consolidados del BOE consultados el 19-oct-2026. La ley no dice expresamente quién paga la notaría de la escritura de subrogación: «habitualmente» refleja la práctica del mercado. Pide siempre por escrito qué gastos asume el banco nuevo.
La comisión de tu banco actual según el tipo y la fecha de firma
Es el único gasto que puede ser alto, y donde más errores circulan. Esto es lo que permite la Ley 5/2019, con el ejemplo de 180.000 € pendientes:
| Tu hipoteca | Qué haces | Máximo que puede cobrarte tu banco | Con 180.000 € | Norma |
|---|---|---|---|---|
| Variable firmada desde el 16/06/2019 | Te la llevas a otro banco y sigues en variable | 0,25 % en los 3 primeros años o 0,15 % en los 5 primeros (lo que diga tu contrato); después, 0 € | 450 € o 270 € | Art. 23.5 |
| Variable (de cualquier fecha) | Te la llevas y pasas a tipo fijo | 0,05 % en los 3 primeros años; después, 0 € | 90 € | Art. 23.6 y DT 1ª.3 |
| Fija firmada desde el 16/06/2019 | Te la llevas a otro banco | 2 % en los 10 primeros años; 1,5 % después | Hasta 3.600 € | Art. 23.7 |
| Firmada antes del 16/06/2019 (sin pasar a fijo) | Te la llevas a otro banco | La que pactaste según la normativa de entonces | Consulta tu escritura | — |
Fuente: art. 23 y disposición transitoria 1ª de la Ley 5/2019 (BOE, texto consolidado actualizado el 07/10/2026; consulta del 19-oct-2026). En todos los casos, la compensación no puede superar la pérdida financiera real del banco.
La comisión cero ya no está vigente. Entre 2023 y 2024, el Real Decreto-ley 19/2022 suspendió estas comisiones en las hipotecas variables. Esa medida terminó el 31 de diciembre de 2024 y no se ha prorrogado: si lees que hoy cambiar es gratis, el contenido está desfasado.
Si pasas de variable a fija: máximo 0,05 % y 0 € desde el cuarto año
Si al subrogar pasas de un tipo variable (euríbor o IRPH) a un tipo fijo, el art. 23.6 de la Ley 5/2019 limita la compensación al 0,05 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años del préstamo, y a 0 € después. Se aplica también a hipotecas anteriores a 2019. Con 180.000 €, son como mucho 90 €. Si dudas entre cambiar de banco o negociar con el tuyo, te explicamos cómo pasar tu hipoteca variable a fija paso a paso.
El coste que no sale en la factura: seguros y bonificaciones
Al irte pierdes las bonificaciones de tu banco actual, y el banco nuevo te pedirá las suyas: nómina, seguro de hogar o de vida, u otros productos. Por eso lo que importa es el coste total: compara la TAE con todos los productos incluidos, no solo el TIN del anuncio.
Cómo cambiar tu hipoteca de banco paso a paso (y cuánto tarda)
- Revisa tu escritura. Apunta el capital pendiente, el tipo, el diferencial, la fecha de firma y la comisión pactada.
- Busca ofertas y compáralas por TAE. Pide condiciones a varios bancos o encarga la búsqueda a un broker hipotecario.
- Tasación y estudio del banco nuevo. La entidad encarga una tasación a una sociedad homologada (la pagas tú) y analiza tu perfil.
- Oferta vinculante. Si te aprueban, el banco nuevo te entrega por escrito las condiciones, junto con la documentación precontractual de la Ley 5/2019 (FEIN y visita previa al notario).
- Notificación a tu banco. Cuando aceptas la oferta, se comunica a tu banco actual, que tiene 7 días naturales para entregar el certificado de deuda.
- Plazo de contraoferta. Tu banco tiene 15 días naturales desde esa entrega para igualar o mejorar las condiciones con una novación. Mientras tanto, no se puede firmar.
- Firma ante notario. Si no hay contraoferta o no te interesa, firmas: el banco nuevo paga la deuda a tu banco y el cambio se inscribe en el Registro.
Los plazos legales, uno detrás de otro
| Fase | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Tasación y estudio del banco nuevo | Depende de la entidad y de la tasadora | — |
| Entrega de la FEIN y visita al notario antes de firmar | Plazo de reflexión de la Ley 5/2019 | Art. 14 Ley 5/2019 |
| Certificado de deuda de tu banco actual | Máximo 7 días naturales | Art. 2 Ley 2/1994 |
| Contraoferta (enervación) de tu banco | Máximo 15 días naturales desde la entrega del certificado | Art. 2 Ley 2/1994 |
| Firma de la subrogación | Cuando acaba el plazo anterior | Art. 2 Ley 2/1994 |
Fuente: Ley 2/1994, art. 2, en la redacción de la disposición final 3ª de la Ley 5/2019, y Ley 5/2019, art. 14 (BOE, consulta del 19-oct-2026).
Solo la parte legal, desde que aceptas la oferta, suma un mínimo de 22 días naturales. A eso se añade lo que tarden la tasación y el estudio, así que conviene empezar con margen si tienes una revisión cerca.
La contraoferta de tu banco: cómo aprovechar los 15 días
Tu banco sabe que te vas en cuanto recibe la notificación, y es habitual que intente retenerte. Esos 15 días son tu mejor momento para negociar, porque ya tienes una oferta vinculante por escrito.
Qué comparar si tu banco iguala la oferta
No compares solo el tipo: revisa la TAE con vinculaciones, los productos que te obliga a mantener cada banco, el plazo y la comisión por amortizar en el futuro. Si tu banco te propone pasarte a una hipoteca mixta o mejorar tu hipoteca variable con un tipo más bajo, pide la contraoferta por escrito y calcula el coste total a varios años. Quedarte con tu banco también es un buen resultado si las condiciones son mejores.
¿Puede tu banco impedir que te vayas?
No. La subrogación se hace sin el consentimiento del banco acreedor y la Ley 2/1994 le prohíbe negarse a cobrar. Si discrepa del importe de la deuda, lo resuelve un juez, pero eso no bloquea tu derecho a cambiar. Su única herramienta legal es mejorar la oferta dentro del plazo.
Novación, subrogación o hipoteca nueva: ¿cuál te conviene?
Hay tres formas de cambiar las condiciones de tu hipoteca. Esta es la diferencia en lo que más importa:
| Novación | Subrogación | Cancelar y firmar una hipoteca nueva | |
|---|---|---|---|
| Con quién | Con tu banco actual | Con un banco nuevo | Con un banco nuevo |
| Qué cambia | Tipo, plazo u otras condiciones | Tipo de interés y plazo | Todo: es un préstamo distinto |
| ¿Puedes ampliar capital? | Sí | No | Sí |
| AJD | Exenta si solo cambias tipo o plazo | Exenta | Según la normativa de una hipoteca nueva |
| Gastos | Reducidos; tasación si te la piden | Reducidos; tasación casi siempre | Los de una hipoteca nueva, más cancelar la actual |
Fuente: Ley 2/1994 (arts. 2, 8 y 9) y TRLITPAJD (art. 45.I.C).23ª), BOE, consulta del 19-oct-2026.
La novación es lo más rápido si tu banco te da lo mismo que la competencia; la subrogación es la palanca cuando no lo hace.
Si además necesitas más dinero
La subrogación traslada la deuda que tienes, no la amplía. Si necesitas financiar una reforma o reunificar deudas, tendrás que valorar una novación con ampliación (la exención de AJD no cubre la parte ampliada) o cancelar tu hipoteca y firmar una nueva, que suele tener más gastos.
¿Por qué un banco puede rechazar tu subrogación?
Tu banco no puede impedir que te vayas, pero el banco nuevo sí puede decirte que no. Para él es una hipoteca nueva y la estudia como tal.
Lo que analiza el banco nuevo
- Tasación y porcentaje de financiación. Si la vivienda vale hoy menos, el capital pendiente puede suponer un porcentaje demasiado alto del nuevo valor.
- Ingresos y endeudamiento. Se calculan con tu situación actual, no con la de la firma.
- Historial en la CIRBE. Retrasos o deudas recientes pesan mucho.
- Edad y plazo restante. Cada banco fija una edad máxima al terminar de pagar.
- Importe pendiente. Con poco capital, a algunas entidades no les interesa la operación.
Por eso es mejor saber antes qué bancos encajan con tu perfil que ir pidiendo a ciegas.
Documentación que tienes que preparar
- DNI o NIE de todos los titulares.
- Escritura de la hipoteca actual y último recibo.
- Últimas nóminas y vida laboral (autónomos: declaraciones de IVA e IRPF).
- Última declaración de la renta.
- Extractos bancarios recientes y detalle de otros préstamos.
Qué hace un broker hipotecario en una subrogación
Un broker hipotecario hace el trabajo que más tiempo te quita: saber qué bancos aceptarían tu perfil antes de pedir, conseguir la oferta vinculante y comparar las ofertas por coste total. En EV+ Hipotecas trabajamos con más de 20 bancos y te acompañamos también en los 15 días de contraoferta, para que decidas con las dos opciones por escrito. Si quieres saber si te compensa cambiar, pide tu estudio gratuito y sin compromiso. Nosotros hablamos banco; tú decides con los números delante.
Si todavía dudas entre negociar con tu banco o irte a otro, en nuestra página sobre cómo cambiar tu hipoteca de banco comparamos la novación, la subrogación y la hipoteca nueva, con la norma que fija cada coste.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca
¿Puede mi banco negarse a que subrogue la hipoteca?
No. La subrogación no necesita el consentimiento de tu banco y la Ley 2/1994 le prohíbe negarse a cobrar la deuda. Lo único que puede hacer es igualar o mejorar la oferta con una novación en un máximo de 15 días naturales. Quien sí puede decir que no es el banco nuevo, si tu perfil o la tasación no encajan.
¿Cuánto tarda una subrogación de hipoteca?
Depende sobre todo de la tasación y del estudio del banco nuevo. La parte final la fija la ley: desde que aceptas la oferta vinculante, tu banco tiene 7 días naturales para entregar el certificado de deuda y 15 días naturales más para contraofertar. Hasta que pasa ese plazo no se puede firmar.
¿Quién paga la notaría, el registro y la gestoría en una subrogación?
Habitualmente, el banco nuevo, aplicando la regla de gastos del art. 14.1.e de la Ley 5/2019. Tú pagas la tasación y, si procede, la comisión de tu banco actual. Además, la Ley 2/1994 reduce los aranceles: la notaría cobra como documento sin cuantía y el registro aplica una rebaja del 90 %.
¿Hay que pagar el impuesto de AJD al subrogar la hipoteca?
No. Las operaciones de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios de la Ley 2/1994 están exentas de actos jurídicos documentados (art. 45.I.C).23ª del texto refundido del impuesto). La exención no cubre lo que vaya más allá, como ampliar el capital o cambiar las garantías.
¿Cuánto me cobra mi banco si me llevo la hipoteca a otro?
Depende del tipo y de la fecha de firma. En una variable firmada desde el 16 de junio de 2019, hasta el 0,25 % en los 3 primeros años o el 0,15 % en los 5 primeros, y luego 0 €. En una fija, hasta el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después, con el tope de la pérdida financiera.
¿Sigue vigente la comisión cero por pasar de variable a fija?
No. La suspensión de comisiones del Real Decreto-ley 19/2022 terminó el 31 de diciembre de 2024 y no se ha prorrogado. Hoy rige el art. 23.6 de la Ley 5/2019: como máximo el 0,05 % del capital en los 3 primeros años del préstamo y 0 € a partir de ahí.
¿Puedo pedir más dinero al subrogar la hipoteca?
No. La subrogación traslada la deuda que tienes pendiente; no sirve para ampliar el capital. Si necesitas más dinero, las opciones son una novación con ampliación, que no queda exenta de AJD en esa parte, o cancelar tu hipoteca y firmar una nueva, que suele tener más gastos.
¿Puedo subrogar una hipoteca con IRPH?
Sí. La subrogación es una de las vías para salir del IRPH y pasar a euríbor o a tipo fijo, siempre que el banco nuevo apruebe tu perfil y la tasación. Si pasas a tipo fijo, se aplica el mismo tope del 0,05 % en los 3 primeros años y 0 € después.
¿Qué pasa con los seguros que contraté con mi banco actual?
No estás obligado a mantenerlos cuando te vas. Revisa tu póliza: si pagaste un seguro de vida a prima única, pregunta a la aseguradora por la devolución de la parte no consumida. Y compara las vinculaciones que te pide el banco nuevo: la cifra que cuenta es la TAE con todos los productos, no el TIN.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa a 19 de octubre de 2026. No es una oferta vinculante ni asesoramiento personalizado: las cuotas son ejemplos calculados con tipos hipotéticos, las condiciones dependen de cada entidad y de tu perfil, y la comisión aplicable es la que figura en tu escritura dentro de los límites legales.
