La novación es cambiar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco: el tipo de interés, el plazo, el capital, el sistema de amortización o las garantías personales (Ley 2/1994, art. 4.2). Se firma ante notario y el banco tiene que aceptarla. Si solo cambian el tipo o el plazo, la escritura está exenta de AJD.
Ampliamos aquí la entrada de novación de nuestro diccionario hipotecario: qué puedes cambiar, en qué se diferencia de la subrogación y qué te puede costar.
Qué puedes cambiar con una novación
La escritura de novación con tu banco puede cambiar una o varias de estas condiciones (Ley 2/1994, art. 4.2):
- Ampliar o reducir el capital.
- Alargar o acortar el plazo.
- Las condiciones del tipo de interés, por ejemplo pasar de variable a fijo o rebajar el diferencial.
- El sistema de amortización y otras condiciones financieras.
- Las garantías personales, como añadir o quitar un avalista.
Es un acuerdo: el tipo de interés no puede cambiarse en tu perjuicio sin acuerdo mutuo por escrito (Ley 5/2019, art. 21.1), y el banco puede decir que no a tu propuesta. Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, al novarla se le aplica la Ley 5/2019, y el banco debe informarte de lo que cambia en los términos de su art. 14, el de la FEIN (disposición transitoria primera, apartado 2).
Novación o subrogación: en qué se diferencian
| Novación | Subrogación (cambio de banco) | |
|---|---|---|
| Con quién | Con tu mismo banco | Con otro banco, que paga tu deuda al anterior |
| ¿Hace falta que acepte tu banco? | Sí, es de mutuo acuerdo | No (Ley 2/1994, art. 2) |
| Qué se puede cambiar | Tipo, plazo, capital, sistema de amortización y garantías personales (art. 4.2) | Solo tipo de interés y plazo (art. 4.1) |
| AJD | Exenta si cambias tipo o plazo (art. 9) | Exenta (art. 7) |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos (art. 8) | Aranceles reducidos (art. 8) |
Fuente: Ley 2/1994, arts. 2, 4, 7, 8 y 9 (BOE-A-1994-7556). Consulta: 02/11/2026.
Las dos se cruzan: cuando otro banco te hace una oferta de subrogación, tu banco tiene 15 días naturales desde que entrega el certificado de tu deuda para igualarla con una novación (Ley 2/1994, art. 2). El proceso completo, en nuestra guía de subrogación de hipoteca y en cambiar la hipoteca de banco.
Cuánto cuesta una novación
Comisiones: los límites de la ley
El banco puede cobrar una comisión por la novación si está prevista, pero la ley pone dos topes:
- Ampliar el plazo: como máximo el 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994, art. 10).
- Pasar de variable a fijo (o a un primer tramo fijo de al menos 3 años): solo puede cobrar si la novación amortiza capital, como máximo el 0,05 % de lo amortizado y solo en los 3 primeros años del préstamo; después, 0 € (Ley 5/2019, art. 23.6). Este límite vale sea cual sea la fecha de tu hipoteca. Cuándo compensa el cambio, en cambiar la hipoteca de variable a fija.
Notaría, registro y AJD
La novación se firma en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. La ley abarata los dos pasos: la notaría se cobra como «documento sin cuantía» y el registro se calcula sobre el capital pendiente con una reducción del 90 % (Ley 2/1994, art. 8).
El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) no se paga si la novación solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos (Ley 2/1994, art. 9). Si además amplías capital, esa parte no queda cubierta por la exención.
Ejemplo: ampliar el plazo de 20 a 25 años
| Hoy | Tras la novación | |
|---|---|---|
| Capital pendiente | 150.000 € | 150.000 € |
| Plazo restante | 20 años | 25 años |
| Cuota mensual | 831,90 € | 711,32 € |
| Intereses pendientes | 49.655 € | 63.395 € |
| Comisión máxima por ampliar plazo | — | 150 € |
Ejemplo orientativo de cálculo propio. Supuestos: sistema francés, tipo fijo del 3 % que no cambia con la novación y cuotas mensuales. La comisión es el tope del 0,1 % del art. 10 de la Ley 2/1994.
Pagas 120,58 € menos al mes, pero unos 13.740 € más de intereses en total. Alargar el plazo alivia la cuota hoy y encarece la hipoteca; por eso conviene comparar la novación con otras opciones, como negociar el tipo o cambiar de banco.
Antes de aceptar la propuesta de tu banco, compárala con lo que ofrecen otros. En EV+ Hipotecas, como broker hipotecario, comparamos tu hipoteca entre más de 20 bancos. Te asesoramos sin compromiso: cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la novación de la hipoteca
¿El banco está obligado a aceptar una novación?
No. La novación es un acuerdo entre tú y tu banco, que puede rechazarla. Si no llegáis a un acuerdo, la alternativa es la subrogación: llevar la hipoteca a otro banco, que no necesita el consentimiento del actual (Ley 2/1994, art. 2).
¿Cuánto me pueden cobrar por ampliar el plazo de la hipoteca?
Como máximo, el 0,1 % del capital pendiente (Ley 2/1994, art. 10). Con 150.000 € pendientes, el tope son 150 €. A eso se suman la notaría y el registro, con aranceles reducidos por ley.
¿Hay que pagar AJD en una novación?
No, si la novación solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos: la escritura está exenta de AJD (Ley 2/1994, art. 9). Si también amplías capital, la exención no cubre esa parte.
¿Qué diferencia hay entre novación y subrogación?
En la novación cambias las condiciones con tu mismo banco, que tiene que aceptarlo. En la subrogación te llevas la hipoteca a otro banco, que paga tu deuda al anterior; no necesitas el permiso de tu banco, aunque este puede igualar la oferta en 15 días naturales.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento financiero personalizado. Las normas citadas proceden del BOE (Ley 2/1994, Ley 5/2019 y texto refundido del ITP-AJD, textos consolidados), consultado el 2 de noviembre de 2026. El ejemplo es un cálculo propio con supuestos simplificados: las condiciones y comisiones reales dependen de tu contrato y de lo que acuerdes con tu banco.
