El contrato de arras es el acuerdo que firmas antes de la compraventa: entregas una señal al vendedor para reservar la vivienda. Si las arras son penitenciales, puedes echarte atrás perdiendo la señal, y si se echa atrás el vendedor, te la devuelve doblada (art. 1454 del Código Civil). Que el banco no te dé la hipoteca no te protege salvo que el contrato lo prevea.
Ampliamos aquí la entrada de nuestro diccionario hipotecario: los tipos de arras, qué pasa si el banco no te da la hipoteca y qué cláusula conviene incluir para no perder la señal.
Tipos de arras: penitenciales y confirmatorias
El Código Civil, en su art. 1454, regula las arras que permiten desistir. Estos son los dos tipos que te vas a encontrar:
| Tipo | Para qué sirven | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Permiten a las dos partes desistir de la compra | Pierde la señal | Devuelve la señal doblada |
| Confirmatorias | Confirman que la compra está cerrada y son un pago a cuenta del precio | No es una vía para desistir: se aplica lo pactado en el contrato | No es una vía para desistir: se aplica lo pactado en el contrato |
Fuente: Código Civil, art. 1454 (BOE-A-1889-4763). Consulta: 26/10/2026.
Conviene que el contrato diga con claridad qué tipo de arras firmas y qué pasa si alguien se echa atrás. Nota: en Cataluña, si el contrato no dice nada, la ley presume que son confirmatorias (Codi civil de Catalunya, art. 621-8).
Ejemplo con una señal de 25.000 €
Compras una vivienda de 250.000 € y entregas 25.000 € de señal (el 10 %; la cifra la pactan las partes) con arras penitenciales. Si te echas atrás, pierdes los 25.000 €. Si se echa atrás el vendedor, te devuelve 50.000 €: tu señal más otro tanto. Si la compra sigue adelante, revisa que el contrato diga que la señal se descuenta del precio.
Qué pasa con las arras si el banco no te da la hipoteca
El Código Civil no prevé este caso. Si firmas arras penitenciales y el banco te deniega la hipoteca, echarte atrás supone perder la señal, salvo que el contrato diga otra cosa. Por eso la protección depende de lo que pactes: la cláusula de financiación.
Qué debe incluir la cláusula de financiación
Antes de firmar, comprueba que la cláusula recoge:
- Que la compra se financia con hipoteca, y por qué importe o porcentaje del precio.
- El plazo que tienes para conseguir la financiación.
- Cómo se acredita la denegación: por ejemplo, con un documento escrito del banco.
- Qué se te devuelve si te deniegan la hipoteca: la señal íntegra.
- Que no haya un pacto que anule esa protección.
Pide que la revise un abogado o el notario antes de firmar: cada contrato es distinto. Pactad también quién paga la notaría: salvo pacto, la escritura la paga el vendedor y la copia, el comprador (art. 1455 del Código Civil). Te lo explicamos en gastos de comprar una casa.
Nota: en Cataluña, el Codi civil (art. 621-49) ya permite desistir y recuperar lo pagado, arras incluidas, si el contrato prevé que compras con financiación de un banco y acreditas por escrito, en el plazo pactado, que te la ha denegado sin culpa tuya, salvo pacto en contra.
Fuentes: Código Civil, art. 1454 y Codi civil de Catalunya, art. 621-49. Consulta: 26/10/2026.
Antes de firmar las arras: el orden que te evita perder la señal
- Saber cuánta hipoteca te pueden dar. Haz números con tus ingresos y tus ahorros: te lo explicamos en cuánta hipoteca te dan según tu sueldo. Si tienes hasta 35 años y te falta ahorro para la entrada, mira el aval ICO.
- Pedir la nota simple de la vivienda. Te dice quién es el propietario y qué cargas tiene. En registradores.org cuesta 9,02 € + IVA y el Colegio de Registradores indica un plazo medio de menos de dos horas.
- Firmar las arras con la cláusula de financiación y un plazo que te dé margen para la tasación y la oferta del banco.
- Tasación y oferta vinculante. El banco te entrega la FEIN y la FiAE al menos 10 días naturales antes de la firma (14 en Cataluña para la información previa).
- Notario. Antes de firmar, acudes al notario que elijas para el acta de transparencia, que es gratuita.
Cuanto antes sepas qué banco te financia, menos riesgo corre tu señal. Como broker hipotecario, en EV+ Hipotecas comparamos tu hipoteca entre más de 20 bancos antes de que firmes las arras. Te asesoramos sin compromiso: cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Qué pasa con las arras si no me dan la hipoteca?
Depende del contrato. En arras penitenciales, si te echas atrás pierdes la señal, salvo que hayas pactado una cláusula de financiación que te permita recuperarla si el banco te deniega la hipoteca. Por eso conviene incluirla antes de firmar, con el plazo y la forma de acreditar la denegación.
¿Cuál es la diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las penitenciales permiten desistir: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve doblada (art. 1454 del Código Civil). Las confirmatorias confirman que la compra está cerrada y son un pago a cuenta del precio, no una vía para echarse atrás.
¿Las arras se descuentan del precio de la vivienda?
Las confirmatorias son, por su propia naturaleza, un pago a cuenta del precio. Sean del tipo que sean, comprueba que tu contrato diga que la señal se descuenta del precio si la compra sigue adelante.
¿Puedo recuperar la señal si el vendedor se echa atrás?
Sí. En arras penitenciales, si desiste el vendedor, te devuelve la señal doblada: la que entregaste más otro tanto (art. 1454 del Código Civil).
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 27 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico personalizado. Las normas citadas proceden del BOE y del Portal Jurídic de Catalunya en esa fecha y pueden cambiar. Qué ley se aplica a tu compraventa y qué efectos tiene tu contrato de arras dependen de tu caso: consúltalo con un abogado o con el notario antes de firmar.
