Hipoteca denegada: qué hacer y por qué te la han rechazado

Actualizado el 5 de noviembre de 2026

Si te han denegado la hipoteca, lo primero es pedir al banco el motivo. La Ley 5/2019 (art. 11.6) le obliga a comunicarte la denegación por escrito, sin demora y de forma motivada, y si se basa en un fichero como la CIRBE o ASNEF, a darte una copia del resultado. Con el motivo en la mano puedes corregir la causa y presentar la operación en otras entidades: cada banco evalúa la solvencia con sus propios procedimientos, así que un «no» en uno no es un «no» en todos.

• Pide el motivo por escrito. Es un derecho, no un favor (art. 11.6 de la Ley 5/2019).
• Revisa tu historial. El informe de la CIRBE es gratuito y se descarga en minutos en la sede electrónica del Banco de España.
• Protege tu señal. Si ya firmaste arras, mira hoy mismo qué dice el contrato y qué plazos tienes.
• Compara en otros bancos. Corrige lo que se pueda y presenta tu operación donde tu perfil encaje.

Qué hacer si te deniegan la hipoteca: 5 pasos

Un «no» del banco no es el final de la compra, pero el orden importa. Estos son los pasos, de lo más urgente a lo que puede esperar unos días:

1. Pide el motivo por escrito. El banco está obligado a dártelo de forma motivada y sin demora. Si te lo dicen por teléfono, pide que te lo envíen por escrito: lo vas a necesitar para corregir la causa y, si firmaste arras, para acreditar la denegación. Más abajo tienes un modelo de escrito.
2. Descarga tu informe CIRBE y revisa los ficheros de morosos. Si el motivo es tu historial crediticio, comprueba que los datos sean correctos. El informe de la CIRBE es gratuito y, con Cl@ve o certificado electrónico, lo tienes en unos minutos.
3. Corrige la causa. Según el motivo: reclamar un dato erróneo, cancelar una deuda pequeña, reducir el importe que pides, aportar más entrada, sumar un segundo titular o esperar a tener más antigüedad laboral.
4. Revisa el contrato de arras y los plazos. Si ya has firmado, mira si hay cláusula de financiación, qué plazo da y cómo hay que acreditar la denegación. Avisa al vendedor por escrito dentro de ese plazo.
5. Presenta la operación en otras entidades. Cada banco tiene su propia política de riesgos. Con el motivo corregido y el expediente bien preparado, tu operación puede encajar en otro banco.

¿Por qué deniegan una hipoteca? Los motivos más habituales

Antes de conceder una hipoteca, el banco está obligado a «evaluar en profundidad la solvencia» de quien la pide (art. 11.1 de la Ley 5/2019). La ley le dice qué tiene que mirar: tu situación de empleo, tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, tus activos, tu ahorro, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes. Y solo puede darte el préstamo si de esa evaluación sale que es probable que puedas pagarlo (art. 11.5).

Hay un matiz importante: la vivienda no basta. La evaluación no puede basarse sobre todo en el valor de la casa (art. 11.3). Aunque el piso valga mucho más de lo que pides, si tus números no cuadran, el banco no debe concederla.

Estos son los motivos que más se repiten.

Capacidad de pago: ingresos y endeudamiento

Es el motivo más frecuente. El banco calcula qué parte de tus ingresos se va en cuotas, con la hipoteca nueva incluida. No hay un límite legal, pero el Banco de España da estas referencias:

• Las entidades suelen considerar que tus deudas no deberían superar el 30-35 % de tus ingresos.
• El total de cuotas (hipoteca, coche, tarjetas, compras a plazos) no debería pasar del 40 % de tus ingresos netos mensuales.

Si te pasas, el banco puede denegar o proponerte menos importe. Calcula tu margen en cuánta hipoteca te dan según tu sueldo.

Falta de ahorro para la entrada y los gastos

Lo habitual en el mercado es que el banco financie hasta el 80 % del valor de la vivienda (el menor entre precio y tasación). El resto, más los impuestos y gastos de la compra, sale de tus ahorros. Si no llegas, la operación se cae. Hay bancos que financian más en perfiles concretos: lo explicamos en hipoteca al 100 %. Para saber cuánto necesitas ahorrado, mira los gastos de comprar una casa.

Historial crediticio: CIRBE y ficheros de morosos

El banco está obligado a consultar tu historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y en al menos un fichero privado de solvencia (art. 12.1 de la Ley 5/2019). Un impago, aunque sea pequeño, o muchas deudas abiertas pueden bastar para un «no». A veces el problema es un dato erróneo: una deuda ya pagada que sigue apareciendo o un préstamo que no es tuyo. Te explicamos cómo comprobarlo más abajo.

Estabilidad laboral, edad y plazo

El banco tiene que valorar tus ingresos previsibles durante toda la vida del préstamo, y también los que tendrás tras la jubilación si vas a seguir pagando entonces (art. 11.1). Por eso pesan:

• Contrato temporal o poca antigüedad: el banco duda de que tus ingresos se mantengan.
• Autónomos: suelen pedir dos o tres años de actividad y declaraciones de la renta. Lo vemos en hipoteca para autónomos.
• Edad y plazo: muchos bancos quieren que la hipoteca termine antes de los 70-75 años. Es práctica de mercado, no una norma; si tu plazo se alarga más, la cuota sube o te deniegan.

Motivo de la denegación, cómo comprobarlo y qué hacer

Motivo	Cómo comprobarlo	Qué puedes hacer	Plazo o norma de referencia
Endeudamiento alto	Suma tus cuotas mensuales y divídelas entre tus ingresos netos	Cancelar deudas pequeñas, pedir menos importe, alargar el plazo o sumar un segundo titular	Referencia BdE: 30-35 % (cuotas) y 40 % (todas las deudas)
Ingresos insuficientes o inestables	Nóminas, contrato, vida laboral, declaración de la renta	Esperar a más antigüedad, aportar un avalista o un cotitular	Art. 11.1 Ley 5/2019
Falta de entrada	Precio + gastos − ahorro disponible	Aportar más ahorro, negociar el precio o buscar un banco que financie más	Habitual: 80 % de financiación
Dato negativo en la CIRBE	Informe CIRBE en la sede electrónica del BdE	Si es erróneo, reclamar a la entidad que lo declaró	La entidad responde en 15 días hábiles
Inclusión en un fichero de morosos (ASNEF, Experian…)	Derecho de acceso ante el fichero	Pagar la deuda (te deben excluir de inmediato) o pedir la supresión si no cumple los requisitos	Respuesta en 1 mes (RGPD); máximo 5 años en el fichero
Tasación inferior al precio	Informe de tasación	Aportar la diferencia, renegociar el precio o pedir un importe menor	La financiación se calcula sobre el menor valor
Edad o plazo	Edad al terminar de pagar	Acortar el plazo con más entrada o sumar un titular más joven	Práctica de mercado, no norma

¿El banco tiene que decirte por qué te deniega la hipoteca?

Sí. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, lo dice de forma expresa en su artículo 11.6:

«Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos.»

En la práctica, esto significa que el banco tiene que:

• comunicarte la denegación por escrito y sin demora;
• explicarte el motivo;
• avisar también a tu avalista, si lo hay;
• decirte si la decisión fue automatizada;
• si se basó en un fichero (CIRBE, ASNEF u otro), entregarte una copia del resultado, decirte qué fichero era y quién es su responsable, e informarte de tu derecho a acceder a tus datos y rectificarlos.

Lo mismo dicen la Ley Orgánica de Protección de Datos (art. 20.1.f) y la Orden EHA/2899/2011 (art. 18.5) para cualquier préstamo.

Lo que la ley no hace es obligar al banco a darte la hipoteca. Te da derecho a saber por qué no te la conceden. Ese motivo es justo lo que necesitas para corregir la causa y presentar la operación en otro sitio.

Modelo de escrito para pedir el motivo

Envíalo por correo electrónico a tu gestor o por el canal de atención al cliente del banco, y guarda el justificante.

Asunto: Solicitud de comunicación motivada de la denegación de mi solicitud de préstamo hipotecario

[Nombre y apellidos], con DNI/NIE [número], solicité un préstamo hipotecario en la oficina/canal [oficina o canal] el [fecha], para la compra de la vivienda situada en [dirección].

He sido informado/a de que mi solicitud ha sido denegada. Conforme al artículo 11.6 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, les solicito:

1. Comunicación por escrito y motivada de la denegación.
2. Indicación de si la decisión se ha basado en un tratamiento automatizado de datos.
3. Si la denegación se ha basado en la consulta de una base de datos, copia del resultado, nombre del fichero y de su responsable.

Pueden enviarme la respuesta a [correo electrónico].

[Lugar y fecha]. [Firma]

Hipoteca denegada por CIRBE o ASNEF: cómo revisarlo y corregirlo

Son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas:

• La CIRBE es la base de datos del Banco de España. Recoge los préstamos, créditos, avales y garantías que tienes con cada entidad cuando tu riesgo acumulado supera los 1.000 €. No es un fichero de morosos: aparecen también las deudas que pagas al día. Y no recoge las solicitudes denegadas.
• ASNEF, Experian y similares son ficheros privados de solvencia. Ahí solo deberían figurar deudas impagadas.

Cómo pedir tu informe CIRBE y reclamar un dato erróneo

Cualquier persona puede consultar gratis lo que la CIRBE tiene registrado sobre ella. Tienes tres vías:

• Por internet, en la sede electrónica del Banco de España, con certificado electrónico o Cl@ve. Es la más rápida: si lo pides en día laborable, suele estar listo en unos 15 minutos.
• En persona, en la sede central o en otras sedes del Banco de España, con cita previa.
• Por correo, enviando el formulario firmado con tu documentación a la CIR (C/ Alcalá 48, 28014 Madrid).

El plazo máximo es de 10 días hábiles. Una vez listo, el informe puede descargarse durante 20 días.

Si encuentras un dato erróneo, reclama a la entidad que lo declaró, directamente o a través del Banco de España. La entidad tiene 15 días hábiles para contestarte. El Banco de España no puede modificar los datos: solo la entidad declarante puede corregirlos.

ASNEF y otros ficheros de morosos: plazos y cómo salir

La Ley Orgánica de Protección de Datos (art. 20 y disposición adicional sexta) pone límites claros:

• Solo pueden incluirse deudas ciertas, vencidas y exigibles. Si la deuda está reclamada judicial o administrativamente, no debería estar.
• No se incluyen deudas con un principal inferior a 50 €.
• El acreedor tiene que haberte avisado de que podía incluirte, y el fichero debe notificártelo en los 30 días siguientes.
• Tus datos solo pueden mantenerse mientras dure el impago y, como máximo, 5 años desde el vencimiento de la deuda.

Si ya has pagado, la Agencia Española de Protección de Datos es clara: debes ser excluido del fichero de forma inmediata. El acreedor tiene que comunicarlo, pero la AEPD recomienda que pidas tú mismo la supresión al responsable del fichero. Tiene que responderte en un mes (ampliable en dos meses más si es necesario) y el trámite es gratuito. Si no te responden o no te dan la razón, puedes reclamar ante la AEPD.

Hipoteca denegada después de tasar o con la FEIN ya firmada

La denegación puede llegar en tres momentos distintos, y en cada uno cambia lo que puedes hacer:

• En el estudio inicial. Es lo más habitual. Una «preaprobación» o un preestudio favorable no es vinculante: el banco todavía puede decir que no al revisar la documentación.
• Después de la tasación. El banco financia un porcentaje del menor valor entre el precio y la tasación. Si la vivienda se tasa por debajo de lo que pagas, la financiación baja y tienes que poner la diferencia. Si no puedes, la operación se cae. Opciones: aportar más ahorro, renegociar el precio con el vendedor o pedir un importe menor. Lo explicamos en la tasación hipotecaria.
• Con la FEIN en la mano. La FEIN es la oferta vinculante: el banco se la entrega al menos 10 días naturales antes de la firma y queda obligado a mantenerla durante el plazo pactado, que como mínimo es de 10 días (art. 14.1.a de la Ley 5/2019). Si te la retiran dentro de ese plazo sin causa, pide explicaciones por escrito y guarda toda la documentación.

Me han denegado la hipoteca y ya firmé las arras: ¿pierdo la señal?

Depende de lo que diga tu contrato. Es el escenario que más preocupa, porque la señal suele ser una cantidad importante.

Qué pasa si el contrato no dice nada

En la mayoría de los casos se firman arras penitenciales, que son las que regula el Código Civil (art. 1454): el comprador puede desistir perdiendo la señal, y el vendedor puede hacerlo devolviéndola duplicada. Si el contrato no prevé qué pasa cuando no consigues la hipoteca, la denegación del banco no te libra por sí sola: lo normal es que pierdas la señal si no compras.

Por eso, si ya has firmado, actúa rápido:

• Lee el contrato y busca cualquier referencia a la financiación o a plazos.
• Pide al banco la denegación por escrito.
• Habla con el vendedor antes de que venza el plazo. A veces se puede pactar una prórroga para buscar financiación en otra entidad.
• Si hay conflicto, consulta con un abogado antes de dar ningún paso.

La cláusula de financiación: cómo protegerte antes de firmar

El Código Civil permite pactar lo que las partes quieran, siempre que no sea contrario a la ley (art. 1255), y permite que la compra dependa de una condición (arts. 1113 y 1114). Así funciona la llamada cláusula de financiación: si no consigues la hipoteca, se devuelve la señal.

Para que sirva de algo, conviene que la cláusula:

• dependa de la denegación del banco acreditada por escrito, no de tu simple voluntad (una condición que depende solo del comprador es nula, art. 1115);
• fije un plazo para conseguir la financiación;
• diga cuántas entidades tienes que haber consultado o qué importe mínimo se considera suficiente.

Ninguna ley fija una redacción estándar, así que revisa el texto con un profesional antes de firmar. Lo contamos con más detalle en el contrato de arras.

¿Puede aprobarte otro banco la hipoteca que uno te ha denegado?

Sí, puede. La ley obliga a cada banco a tener sus propios procedimientos internos para evaluar la solvencia (art. 11.2 de la Ley 5/2019). No todos ponderan igual tu tipo de contrato, tus ingresos variables, tu edad o el porcentaje de financiación. Lo que en uno es un «no», en otro puede encajar.

Dos cosas que conviene saber:

• Los demás bancos no ven tu solicitud denegada. La CIRBE registra préstamos, créditos y avales, no solicitudes rechazadas.
• Repetir lo mismo no suele funcionar. Si el motivo era real (deudas, entrada, estabilidad), corrígelo antes de volver a pedirla.

Alternativas legítimas para mejorar tu operación:

• Más entrada o menos importe, para bajar el porcentaje de financiación.
• Otro plazo, si tu edad lo permite, para que la cuota encaje en tus ingresos.
• Un cotitular o un avalista que refuerce la solvencia.
• Vinculaciones que el banco valore, sabiendo lo que cuestan.
• Programas públicos como el aval ICO para jóvenes o la hipoteca joven, si cumples los requisitos.

Aquí es donde un broker hipotecario aporta más. En EV+ comparamos tu operación con más de 20 bancos, sabemos qué perfil encaja en cada uno y preparamos el expediente para que llegue completo. Estudiamos tu caso sin compromiso: cuéntanos tu caso.

Cómo evitar que te denieguen la hipoteca: checklist antes de pedirla

Revisa estos puntos antes de presentar la solicitud, en el banco o con nosotros:

• Has descargado tu informe CIRBE y todo lo que aparece es correcto.
• Has comprobado que no estás en ningún fichero de morosos, o que la deuda ya está pagada y excluida.
• La cuota nueva más tus otras deudas no pasa del 30-35 % de tus ingresos (y en total, del 40 %).
• Tienes ahorrada la entrada y los gastos de la compra.
• Has cancelado o reducido deudas pequeñas (tarjetas, compras a plazos) que suben tu endeudamiento.
• Tienes la documentación completa: DNI, nóminas, contrato, vida laboral, renta y extractos.
• El plazo encaja con tu edad.
• Has hecho tus números en el simulador de hipoteca.
• Si vas a firmar arras, el contrato tiene una cláusula de financiación bien redactada.

El contexto de 2026. Según la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España (27 de octubre de 2026), los criterios para conceder hipotecas se mantuvieron estables en el tercer trimestre, pero los bancos prevén endurecerlos en el cuarto. Es un buen momento para llevar el expediente bien preparado desde el principio.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca denegada

¿El banco está obligado a decirme por qué me deniega la hipoteca?

Sí. El artículo 11.6 de la Ley 5/2019 obliga al banco a comunicarte la denegación por escrito, sin demora y de forma motivada. Si la decisión se basa en un fichero como la CIRBE o ASNEF, además tiene que darte una copia del resultado y decirte qué fichero ha consultado.

Si un banco me deniega la hipoteca, ¿lo ven los demás?

No a través de la CIRBE. Esa base de datos del Banco de España registra los préstamos, créditos y avales que tienes, no las solicitudes rechazadas. Cada banco hace su propia evaluación.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar para volver a pedir una hipoteca?

No hay un plazo legal. Puedes pedirla en otro banco al día siguiente. Lo que cuenta es haber corregido el motivo de la primera denegación: si era un dato erróneo, en cuanto esté rectificado; si era el ahorro o la antigüedad laboral, cuando lo hayas resuelto.

¿Pierdo las arras si me deniegan la hipoteca?

Depende del contrato. Con arras penitenciales y sin cláusula de financiación, si no compras pierdes la señal (art. 1454 del Código Civil). Si el contrato incluye una cláusula que condiciona la compra a conseguir la hipoteca, normalmente se recupera acreditando la denegación por escrito y en plazo.

Me preaprobaron la hipoteca y luego me la han denegado, ¿pueden hacerlo?

Sí. Una preaprobación o un preestudio no es vinculante. Lo único que obliga al banco es la FEIN, que es una oferta vinculante durante el plazo pactado, de al menos 10 días (art. 14.1.a de la Ley 5/2019).

¿Pueden denegarme la hipoteca después de la tasación?

Sí. Si la vivienda se tasa por debajo del precio, el banco calcula la financiación sobre el valor de tasación y te pide más entrada. Si no puedes aportarla, la operación se cae. También puede denegarla si la tasación detecta problemas en el inmueble.

¿Puedo conseguir una hipoteca si estoy en ASNEF?

Es muy difícil mientras la deuda siga impagada, porque el banco está obligado a consultar tu historial. Si la deuda ya está pagada, pide la exclusión del fichero: según la AEPD, tiene que ser inmediata. Si la inclusión es errónea, pide la supresión.

¿Cuánto tiempo puedo estar en un fichero de morosos?

Mientras la deuda siga impagada y, como máximo, 5 años desde su vencimiento (art. 20.1.d de la Ley Orgánica de Protección de Datos). Las deudas de menos de 50 € no pueden incluirse.

¿Cómo consigo mi informe CIRBE y cuánto cuesta?

Es gratuito. Se pide en la sede electrónica del Banco de España con Cl@ve o certificado electrónico, y si lo pides en día laborable suele estar listo en unos 15 minutos. También puedes pedirlo en persona con cita previa o por correo postal. El plazo máximo es de 10 días hábiles.

¿Qué parte de mi sueldo puede ir a la hipoteca para que no me la denieguen?

Según el Banco de España, las entidades suelen considerar que tus deudas no deberían superar el 30-35 % de tus ingresos, y el total de cuotas, hipoteca incluida, no debería pasar del 40 % de tus ingresos netos. No es un límite legal, pero es la referencia que usan los bancos. Calcula tu caso en cuánta hipoteca te dan según tu sueldo.

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, arts. 11, 12, 13 y 14 (BOE-A-2019-3814).
• Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos, art. 20 y DA 6.ª (BOE-A-2018-16673).
• Orden EHA/2899/2011, art. 18 (BOE-A-2011-17015).
• Código Civil, arts. 1113-1115, 1255 y 1454.
• Banco de España: Portal del Cliente Bancario (CIRBE; capacidad de endeudamiento) y sede electrónica (informe y reclamación CIR).
• Banco de España: Encuesta de Préstamos Bancarios, T3 2026 (nota de prensa del 27-10-2026).
• AEPD: preguntas frecuentes sobre solvencia patrimonial (FAQ-0709 y FAQ-0710).

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para un conflicto con un contrato de arras, consulta con un abogado.