El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice oficial que publica cada mes el Banco de España: el tipo medio, en TAE, de las hipotecas a más de tres años para comprar vivienda libre. Hoy solo sigue vivo el IRPH Entidades. En septiembre de 2026 marcó un 3,189 %, frente al 3,247 % del euríbor.
Ampliamos aquí la entrada de nuestro diccionario hipotecario: cómo se calcula, cuánto vale hoy y qué puedes hacer si tu hipoteca va referenciada a él.
Qué es el IRPH y quién lo publica
Su nombre oficial es «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España». Es uno de los tipos de interés oficiales que pueden usarse en una hipoteca variable (Orden EHA/2899/2011, art. 27), junto al euríbor, entre otros.
Cómo se calcula, según la Circular 5/2012 del Banco de España (anejo 8):
- Es la media simple de los tipos medios de las hipotecas a tres años o más para vivienda libre que bancos y cajas firmaron o renovaron ese mes.
- Esos tipos son los tipos anuales equivalentes que cada entidad declara al Banco de España, es decir, la TAE, no el tipo nominal.
El Banco de España lo publica cada mes en el BOE y en su web. Con el IRPH, igual que con el euríbor, tu tipo es la suma del índice y el diferencial que firmaste.
Qué IRPH desaparecieron
Desde el 1 de noviembre de 2013 ya no existen el IRPH Bancos, el IRPH Cajas ni el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (Ley 14/2013, disposición adicional 15.ª). Si tu hipoteca usaba alguno, se aplica el índice sustitutivo de tu contrato. Si no había, o si era otro de los desaparecidos, pasa al IRPH Entidades más un diferencial de ajuste. Puedes calcularlo con el simulador del Banco de España.
IRPH hoy: último valor oficial y comparación con el euríbor
| Mes | IRPH Entidades | Euríbor a 1 año | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Agosto de 2026 | 3,134 % | 2,954 % | IRPH 0,180 puntos por encima |
| Septiembre de 2026 | 3,189 % | 3,247 % | IRPH 0,058 puntos por debajo |
Fuentes: Banco de España, resoluciones publicadas en el BOE: IRPH de septiembre (BOE-A-2026-21866, 20/10/2026) y de agosto (BOE-A-2026-19481); euríbor de septiembre (BOE-A-2026-20519) y de agosto (BOE-A-2026-18507). Consulta: 02/11/2026.
El IRPH no siempre está por encima del euríbor: en agosto lo superaba y en septiembre quedó por debajo. Son índices distintos. El euríbor oficial es la media mensual de los valores diarios del euríbor®, un índice europeo que calcula el EMMI; el IRPH mide la TAE media de las hipotecas que los bancos firman o renuevan en España. Sigue el último dato del euríbor en euríbor hoy.
Qué hacer si tu hipoteca va con IRPH
- Mira tu escritura. Comprueba qué índice tienes, tu diferencial y cuándo se revisa el tipo.
- Haz la cuenta con el tipo total. Lo que pagas es índice más diferencial: compara ese total, no solo el índice.
- Si quieres cambiar de índice, necesitas un acuerdo. Puedes negociar con tu banco una novación para pasar a euríbor o a tipo fijo, o llevarte la hipoteca a otro banco con una subrogación. Si solo cambian el tipo o el plazo, ambas escrituras están exentas de AJD (Ley 2/1994, arts. 7 y 9).
Ejemplo: tu cuota con IRPH y con euríbor
Supuestos: capital pendiente de 120.000 €, 18 años por delante (216 cuotas), sistema francés y el índice de septiembre de 2026 fijo todo el plazo.
| Escenario | Tipo | Cuota mensual | Intereses hasta el final |
|---|---|---|---|
| IRPH Entidades + 0,25 % | 3,439 % | 745,90 € | 41.115 € |
| Euríbor + 0,25 % | 3,497 % | 749,41 € | 41.873 € |
| Euríbor + 0,60 % (otra oferta) | 3,847 % | 770,78 € | 46.489 € |
Ejemplo orientativo de cálculo propio. Los diferenciales son escenarios, no ofertas. Cuota = C × i / [1 − (1 + i)^−n], con i = tipo anual / 12.
La lección: con estos datos, cambiar de índice solo compensa si el diferencial nuevo es bajo. Pasarte a euríbor con un diferencial más alto te saldría más caro. Si quieres más estabilidad, valora también pasar tu hipoteca variable a fija.
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Preguntas frecuentes sobre el IRPH
¿Sigue existiendo el IRPH?
Sí, el IRPH Entidades sigue siendo un tipo de interés oficial y el Banco de España lo publica cada mes. Lo que desapareció el 1 de noviembre de 2013 fueron el IRPH Bancos, el IRPH Cajas y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
¿Dónde puedo consultar el valor del IRPH?
En el BOE, donde el Banco de España publica cada mes una resolución con los tipos oficiales, y en su web. El IRPH de septiembre de 2026, un 3,189 %, salió en el BOE el 20 de octubre de 2026.
¿Puedo cambiar el IRPH por el euríbor?
Sí, pero necesitas un acuerdo: con tu banco, mediante una novación, o con otro banco, mediante una subrogación. Si solo cambia el tipo o el plazo, la escritura está exenta de AJD. Antes, compara el tipo total que tendrías: índice más diferencial.
¿Es mejor el IRPH o el euríbor?
Ninguno es mejor siempre. En agosto de 2026 el IRPH Entidades estaba por encima del euríbor y en septiembre, por debajo. Lo que decide cuánto pagas es la suma del índice y tu diferencial, así que compara ese tipo total y la TAE de cada oferta.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Las normas y los valores del IRPH y del euríbor proceden del BOE y del Banco de España en esa fecha. El ejemplo es un cálculo propio con supuestos simplificados: tu tipo depende de tu escritura y de cada oferta.
