- Subrogación y novación
Cambiar tu hipoteca de banco
¿Tu hipoteca te cuesta más de lo que debería?
Puedes llevártela a otro banco o usar su oferta para que el tuyo te mejore las condiciones. Comparamos tu hipoteca con más de 20 bancos y te decimos qué vía te compensa: novación, subrogación o una hipoteca nueva.Te decimos en 24-48 horas si te compensa cambiar.
¿Se puede cambiar la hipoteca de banco?
Sí, puedes cambiar tu hipoteca de banco sin el permiso del tuyo: se hace con una subrogación, en la que el banco nuevo paga tu deuda y solo cambian el tipo de interés y el plazo. No pagas AJD y la notaría y el registro tienen aranceles reducidos por ley. Los costes que debes tener en cuenta son la tasación y, si procede, la comisión de tu contrato: como máximo un 0,05 % si pasas de variable a fija en los 3 primeros años, y 0 € después. Tu banco tiene 15 días para mejorar la oferta, y negociar esa novación con él es la alternativa. Desde que aceptas la oferta, los plazos legales suman al menos 22 días naturales, más lo que tarden la tasación y el estudio (Ley 2/1994 y Ley 5/2019, datos revisados en octubre de 2026).
Ventajas de cambiar tu hipoteca de banco con un broker
Cambiar tu hipoteca de banco no es solo encontrar un tipo más bajo. Hay que elegir la vía adecuada, calcular el coste real y negociar con tu banco actual sin que se te pase ningún plazo.
Comparamos más de 20 bancos
Presentamos tu hipoteca a las entidades que encajan con tu perfil y te traemos sus ofertas por escrito, sin que tengas que ir banco por banco.
Calculamos si de verdad te compensa
Restamos al ahorro de cuota la tasación, la comisión de tu banco y el coste de las vinculaciones. Si los números no salen, te lo decimos.
Comparamos por TAE, no solo por TIN
La TAE incluye comisiones y productos vinculados. Así ves qué oferta te sale más barata de verdad, no la que mejor se anuncia.
Usamos la oferta para negociar con tu banco
Una oferta vinculante de otro banco abre un plazo de 15 días para que el tuyo la mejore. Comparamos las dos contigo, por escrito.
Elegimos contigo la mejor vía
Novación, subrogación o hipoteca nueva: cada una permite cambiar cosas distintas y tiene costes distintos. Te explicamos cuál encaja con tu caso.
Te acompañamos hasta la firma
Tasación, documentación, certificado de deuda y notaría. Un especialista coordina cada paso para que no se te pase ningún plazo.
Banco
Según el INE, en julio de 2026 se firmaron 7.569 novaciones y solo 681 cambios de banco (datos provisionales): unas 11 renegociaciones por cada hipoteca que se va a otra entidad. La mayoría de las mejoras se firman con el propio banco, pero negociar sin una alternativa por escrito te deja sin margen.
En EV+ Hipotecas conseguimos ofertas de otros bancos y las usamos como palanca: cuando aceptas una, tu banco tiene 15 días naturales para mejorarla. Si lo hace, te quedas con mejores condiciones; si no, te cambias.
| Qué incluye |
|
Tu banco |
|---|---|---|
| Estudio gratuito de si te compensa cambiar | ✓ | — |
| Ofertas de varios bancos a la vez | ✓ | × |
| Comparativa por TAE con todas las vinculaciones | ✓ | — |
| Una oferta de otro banco para negociar con el tuyo | ✓ | × |
| Explicación clara de novación, subrogación y cancelación | ✓ | — |
| Cálculo del coste total del cambio | ✓ | — |
| Control de los plazos legales de 7 y 15 días | ✓ | × |
| Acompañamiento hasta la firma | ✓ | — |
¿Tu hipoteca es candidata a cambiar de banco?
Te queda bastante capital por pagar
Cuanto más debes, más pesa cada décima de interés. Con poco capital pendiente, el ahorro mensual es pequeño y a algunos bancos no les interesa la operación.
Te quedan bastantes años de hipoteca
El ahorro de cada cuota se multiplica por las cuotas que te faltan. Con pocos años por delante, hay menos margen para recuperar la tasación y la comisión.
Tu tipo está por encima del mercado
Una variable con un diferencial alto o una fija firmada con tipos más altos que los actuales son los casos en que más se nota el cambio. Si tu variable revisa pronto, consulta el euríbor de este mes.
La comisión de tu contrato es asumible
Revisa tu escritura. En una variable firmada desde junio de 2019, la comisión se limita al 0,25 % o al 0,15 % los primeros años y después es 0 €. En una fija puede llegar al 2 %, y ahí hay que hacer bien los números.
Tu vivienda vale más que lo que debes
El banco nuevo vuelve a tasar la casa y revisa tus ingresos actuales. Si la deuda es una parte pequeña del valor de la vivienda y tu situación es estable, es más fácil que lo apruebe.
No hace falta cumplir los cinco puntos, pero cuantos más cumplas, más probable es que te compense cambiar.
Para el banco nuevo, tu hipoteca es una operación nueva: revisa tus ingresos actuales, tu endeudamiento, tu historial en la CIRBE y la tasación de la vivienda.
Cada entidad aplica sus propios criterios, por eso conviene saber antes qué bancos encajan con tu perfil.
Te queda bastante capital por pagar
Cuanto más debes, más pesa cada décima de interés. Con poco capital pendiente, el ahorro mensual es pequeño y a algunos bancos no les interesa la operación.
Te quedan bastantes años de hipoteca
El ahorro de cada cuota se multiplica por las cuotas que te faltan. Con pocos años por delante, hay menos margen para recuperar la tasación y la comisión.
Tu tipo está por encima del mercado
Una variable con un diferencial alto o una fija firmada con tipos más altos que los actuales son los casos en que más se nota el cambio. Si tu variable revisa pronto, consulta el euríbor de este mes.
La comisión de tu contrato es asumible
Revisa tu escritura. En una variable firmada desde junio de 2019, la comisión se limita al 0,25 % o al 0,15 % los primeros años y después es 0 €. En una fija puede llegar al 2 %, y ahí hay que hacer bien los números.
Tu vivienda vale más que lo que debes
El banco nuevo vuelve a tasar la casa y revisa tus ingresos actuales. Si la deuda es una parte pequeña del valor de la vivienda y tu situación es estable, es más fácil que lo apruebe.
¿Novación o subrogación? Las 3 formas de cambiar tu hipoteca
Hay tres formas de cambiar las condiciones de tu hipoteca. La subrogación es la única que te cambia de banco sin firmar un préstamo nuevo; la novación mejora tu hipoteca sin salir de tu banco, y cancelar y firmar una nueva sirve cuando necesitas algo que las otras dos no permiten, como pedir más dinero.
| Qué cambia | Novar con tu banco | Subrogar a otro banco | Cancelar y firmar una nueva |
|---|---|---|---|
| Con quién negocias | Tu banco actual | Un banco nuevo | Un banco nuevo |
| Qué puedes cambiar | Tipo de interés, plazo y otras condiciones | Solo el tipo de interés y el plazo (art. 4 Ley 2/1994) | Todo: es un préstamo nuevo |
| ¿Puedes pedir más dinero? | Sí, pero la parte ampliada paga AJD (art. 9 Ley 2/1994) | No | Sí |
| Comisión de tu banco | Si amplías plazo, máximo 0,1 % (art. 10 Ley 2/1994). De variable a fija, máximo 0,05 % los 3 primeros años y 0 € después (art. 23.6 Ley 5/2019) | La de tu contrato, con los topes del art. 23 Ley 5/2019. De variable a fija, máximo 0,05 % los 3 primeros años y 0 € después | La de amortizar tu hipoteca actual, con los mismos topes del art. 23 Ley 5/2019 |
| Impuesto de AJD | Exenta si solo cambias tipo o plazo (art. 9 Ley 2/1994) | Exenta (art. 7 Ley 2/1994) | Sin la exención de la Ley 2/1994: tributa como una hipoteca nueva |
| Notaría y registro | Aranceles reducidos (art. 8 Ley 2/1994) | Aranceles reducidos (art. 8 Ley 2/1994), a cargo del banco nuevo (art. 14.1.e Ley 5/2019) | Los de la hipoteca nueva, a cargo del banco (art. 14.1.e Ley 5/2019), más los de cancelar la actual |
| Cuándo conviene | Tu banco iguala lo que te ofrece otro | Tu banco no mejora y otro banco sí | Necesitas más dinero o un cambio que no cabe en una subrogación |
Al cambiar de banco también puedes cambiar de tipo de interés: pasarte a una hipoteca fija para tener una cuota estable, a una hipoteca mixta o seguir en una hipoteca variable con un diferencial mejor.
Si pasas de variable a fija, tu banco puede cobrarte como máximo el 0,05 % del capital en los 3 primeros años del préstamo y 0 € después (art. 23.6 Ley 5/2019); te lo explicamos en cómo pasar de variable a fija. El detalle de cada gasto según la fecha de firma de tu hipoteca está en nuestra guía de subrogación de hipoteca.
Fuente: Ley 2/1994 (arts. 2, 4, 7, 8, 9 y 10) y Ley 5/2019 (arts. 14 y 23), versiones consolidadas del BOE consultadas el 22 de octubre de 2026. Información orientativa: la comisión aplicable es la de tu escritura, dentro de los límites legales.
¿Quieres saber si te compensa cambiar tu hipoteca de banco?
¿Cómo cambiamos tu hipoteca de banco?
Tú no tienes que negociar banco por banco ni vigilar los plazos legales: nosotros coordinamos el proceso contigo. Y si eres autónomo o funcionario, sabemos qué bancos valoran mejor tu perfil.
Estudio gratuito de tu hipoteca
Revisamos tu escritura y te decimos si te compensa cambiar.
Ofertas de más de 20 bancos
Comparamos por TAE, con todas las vinculaciones.
Tasación y oferta vinculante
El banco nuevo tasa la vivienda y te da su oferta por escrito.
Certificado de deuda
Tu banco tiene 7 días naturales para entregarlo.
15 días de contraoferta
Si tu banco mejora la oferta, comparamos y decides tú.
Firma ante notario
Firmas con el banco que elijas, sin pagar AJD.
Preguntas frecuentes sobre cambiar la hipoteca de banco
¿Es mejor negociar con mi banco o cambiar la hipoteca a otro banco?
Depende de lo que te ofrezca cada uno. Negociar una novación con tu banco es más sencillo porque no cambias de entidad, pero tu banco suele mejorar las condiciones cuando sabe que tienes otra opción. Lo más eficaz es pedir antes ofertas a otros bancos: si el tuyo iguala o mejora la mejor, novas con él; si no, subrogas la hipoteca al banco nuevo. Según el INE, en julio de 2026 se firmaron 7.569 novaciones y 681 cambios de banco (datos provisionales): la mayoría de las mejoras se acaban firmando con el propio banco.
Si mi banco iguala la oferta de otro, ¿estoy obligado a quedarme?
No. Cuando aceptas la oferta vinculante del banco nuevo, tu banco tiene 7 días naturales para entregar el certificado de deuda y otros 15 días naturales para ofrecerte una mejora. Pero decides tú: si no firmas la novación con él, la subrogación sigue adelante (art. 2 de la Ley 2/1994, en su redacción de 2019). Compara las dos propuestas por TAE y con todos los productos vinculados.
¿Cuándo compensa cambiar la hipoteca de banco?
Cuando el ahorro acumulado supera con holgura lo que cuesta el cambio. Una regla sencilla: suma la tasación, la comisión de tu banco y el coste de las vinculaciones nuevas, y divídelo entre lo que ahorras de cuota cada mes. El resultado son los meses que tardas en recuperar el gasto. Un ejemplo: con 150.000 € pendientes a 20 años, bajar el tipo del 4 % al 3 % reduce la cuota de unos 909 € a unos 832 € al mes, 77 € menos y unos 18.500 € en todo el plazo; con ese ahorro, cada 100 € de gastos se recuperan en algo más de un mes. Es un cálculo con el sistema francés y tipos hipotéticos, no ofertas reales. Puedes hacer tu cuenta con el simulador de hipoteca.
¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?
Si en la novación cambias el tipo de interés, el plazo o ambos, no pagas AJD y la notaría y el registro aplican aranceles reducidos (arts. 8 y 9 de la Ley 2/1994). La comisión de tu banco tiene dos topes legales: como máximo el 0,1 % del capital pendiente si amplías el plazo, y el 0,05 % si pasas de variable a fija durante los 3 primeros años del préstamo (0 € después). Si además amplías capital, esa parte sí paga AJD.
¿Puedo ampliar el plazo o pedir más dinero al cambiar la hipoteca de banco?
El plazo, sí; el capital, no. La subrogación solo permite cambiar el tipo de interés, el plazo o ambos sobre la deuda que ya tienes (art. 4 de la Ley 2/1994). Si necesitas más dinero, por ejemplo para una reforma, tienes dos caminos: una novación con ampliación de capital, en la que la parte ampliada no está exenta de AJD, o cancelar tu hipoteca y firmar una nueva con otro banco.
¿Puedo cambiar la hipoteca de banco si la firmé hace poco?
Puedes planteártelo, pero hay dos frenos prácticos. En los primeros años la comisión puede ser más alta: en una variable firmada desde el 16 de junio de 2019, hasta el 0,25 % en los 3 primeros años o el 0,15 % en los 5 primeros, y en una fija, hasta el 2 % en los 10 primeros.
Además, muchos bancos prefieren estudiar hipotecas con algo de historial de pagos. Haz números antes de mover nada.
Tengo una hipoteca fija con un tipo alto, ¿me compensa cambiarla de banco?
Puede compensarte si tu tipo está claramente por encima de lo que ofrecen hoy los bancos y te quedan bastantes años. El freno es la comisión: en una fija firmada desde el 16 de junio de 2019, tu banco puede cobrarte hasta el 2 % del capital en los 10 primeros años y el 1,5 % después, sin superar la pérdida financiera real que sufra. Si tu fija es anterior, la comisión es la que figure en tu escritura. Con un tipo ya bajo, lo normal es que no salga a cuenta.
¿Puedo pasar de variable a fija al cambiar la hipoteca de banco?
Sí, y la ley limita mucho lo que te pueden cobrar: como máximo el 0,05 % del capital en los 3 primeros años del préstamo y 0 € a partir de ahí, tanto si lo haces con una subrogación como con una novación (art. 23.6 de la Ley 5/2019). El límite se aplica también a las hipotecas firmadas antes de 2019. Te lo explicamos paso a paso en nuestra guía para cambiar tu hipoteca de variable a fija.
¿Qué documentación necesito para cambiar la hipoteca de banco?
El banco nuevo estudia tu hipoteca como si fuera una operación nueva. Normalmente te pedirá el DNI o NIE de los titulares, la escritura de tu hipoteca actual y el último recibo, tus últimas nóminas y la vida laboral, la última declaración de la renta y extractos bancarios recientes con el detalle de otros préstamos. Si eres autónomo, en lugar de nóminas aportarás tus declaraciones de IRPF e IVA.
¿Quieres saber si te compensa cambiar tu hipoteca de banco?
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