La amortización anticipada es devolver antes de tiempo una parte o todo el capital de tu hipoteca. Siempre puedes hacerlo (Ley 5/2019, art. 23). Si es parcial, puedes reducir la cuota o el plazo. El banco solo puede cobrarte la comisión pactada en el contrato, con topes: hasta el 0,25 % en variable y el 2 % en fija.
Ampliamos aquí las entradas de amortización anticipada y de su comisión de nuestro diccionario hipotecario: qué dice la ley, cuánto te pueden cobrar y qué opción te ahorra más intereses.
Tu derecho a amortizar: qué dice la ley
El artículo 23 de la Ley 5/2019 reconoce tres derechos al amortizar:
- Amortizar cuando quieras, total o parcialmente. El contrato solo puede pedirte un preaviso, de un mes como máximo (art. 23.1).
- Información previa. Si comunicas al banco que quieres amortizar, debe darte por escrito, en un máximo de 3 días hábiles, la información para valorar la operación, con sus consecuencias cuantificadas (art. 23.2).
- Pagar menos. Se reduce el coste total del préstamo: dejas de pagar los intereses y costes del plazo que queda. Si cancelas la hipoteca, el seguro accesorio del que es beneficiario el banco se extingue, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida (art. 23.3).
Comisión por amortización anticipada: los límites legales
El banco no puede cobrarte comisión fuera de los casos que fija la ley (art. 23.4), y solo si está pactada en el contrato. Estos son los topes para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019:
| Tipo de hipoteca | Tope de la comisión | Después |
|---|---|---|
| Variable (o tramo variable) | 0,15 % del capital amortizado los 5 primeros años, o 0,25 % los 3 primeros años: el contrato elige una de las dos | 0 € |
| Fija (o tramo fijo) | 2 % del capital amortizado los 10 primeros años (o desde que se aplica el tipo fijo) | 1,5 % hasta el final del préstamo |
| Cambio de variable a fijo (novación o subrogación) | 0,05 % del capital amortizado los 3 primeros años; 0 € si no se amortiza capital | 0 € |
Fuente: Ley 5/2019, art. 23.4 a 23.8 (BOE-A-2019-3814). Consulta: 02/11/2026.
En todos los casos hay un segundo límite: la comisión no puede superar la pérdida financiera que sufre el banco, calculada con la fórmula del art. 23.8 y con el índice que fija tu contrato. El porcentaje es un máximo, no lo que pagas siempre.
La suspensión de estas comisiones en las hipotecas variables que aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 terminó el 31 de diciembre de 2024: hoy rigen los topes de la tabla. Más sobre los tramos en hipoteca fija e hipoteca variable.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019
La Ley 5/2019 no se aplica a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019 (disposición transitoria primera). En ese caso, mira la comisión que fija tu escritura. La excepción es el cambio de variable a fijo del art. 23.6, que se aplica sea cual sea la fecha del contrato. Te lo explicamos en cambiar la hipoteca de variable a fija.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Al amortizar una parte, el capital pendiente baja y puedes usarlo de dos formas: pagar menos cada mes con el mismo plazo, o seguir pagando lo mismo y terminar antes. Antes de pedirlo, revisa si tu contrato dice cuál de las dos se aplica.
Ejemplo con una hipoteca fija al 3 % con 150.000 € pendientes y 20 años por delante, a la que amortizas 20.000 €:
| Sin amortizar | Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 831,90 € | 720,98 € | 831,90 € |
| Plazo restante | 240 meses | 240 meses | 199 meses |
| Intereses pendientes | 49.655 € | 43.034 € | 35.055 € |
| Ahorro en intereses | — | 6.621 € | 14.600 € |
| Comisión máxima (fija, 10 primeros años) | — | 400 € | 400 € |
Ejemplo orientativo de cálculo propio. Supuestos: sistema francés, tipo fijo del 3 % sin cambios, cuotas mensuales y amortización de 20.000 € en un solo pago. La comisión es el tope del 2 % (art. 23.7), que nunca puede superar la pérdida financiera del banco; si tu hipoteca fuera variable con la opción del 0,25 %, el tope serían 50 €.
Reducir plazo ahorra más intereses, porque el capital baja más rápido. Reducir cuota te da margen cada mes, útil si tu presupuesto va justo o si tu hipoteca es variable y temes subidas. Puedes probar escenarios en el simulador de hipoteca.
Dónde ver la comisión de tu hipoteca
En una oferta nueva, en la FEIN: el apartado 9, «Reembolso anticipado», indica la comisión o cómo se calcula. En una hipoteca ya firmada, en la escritura. Si vas a cambiar tu hipoteca de banco, la comisión del banco actual es uno de los costes que debes sumar.
Si estás pensando en amortizar o en mejorar las condiciones de tu hipoteca, en EV+ Hipotecas, como broker hipotecario, comparamos tu caso entre más de 20 bancos. Te asesoramos sin compromiso: cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la amortización anticipada
¿Me pueden cobrar comisión si mi contrato no la recoge?
No. En las hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, la comisión tiene que estar pactada en el contrato y respetar los topes del art. 23. Fuera de esos casos, el banco no puede cobrar compensación ni comisión por amortizar (art. 23.4).
¿Con cuánta antelación tengo que avisar al banco?
Como máximo, con un mes, y solo si lo pactasteis en el contrato (Ley 5/2019, art. 23.1). Cuando le comuniques que quieres amortizar, el banco debe darte en 3 días hábiles la información para valorar la operación (art. 23.2).
¿Qué pasa con el seguro si cancelo la hipoteca?
El seguro accesorio del que es beneficiario el banco se extingue, salvo que pidas a la aseguradora mantenerlo con otro beneficiario, y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida (Ley 5/2019, art. 23.3).
¿Qué es mejor, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses: en nuestro ejemplo orientativo, 14.600 € frente a 6.621 € al amortizar 20.000 €. Reducir cuota te deja más dinero libre cada mes. Elige según tu presupuesto y comprueba si tu contrato te deja elegir.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento financiero personalizado. Las normas citadas proceden del BOE (Ley 5/2019 y Real Decreto-ley 19/2022, textos consolidados), consultado el 2 de noviembre de 2026. El ejemplo es un cálculo propio con supuestos simplificados: la comisión y las condiciones reales dependen de tu contrato.
