El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual que te cobra el banco por el dinero prestado y es el que fija tu cuota. La TAE (tasa anual equivalente) expresa el coste total de la hipoteca en un porcentaje anual: intereses, comisiones y gastos obligatorios, como los seguros que exige el banco (Ley 5/2019, art. 4). Para comparar ofertas, mira la TAE.
Ampliamos aquí las entradas de TIN y TAE de nuestro diccionario hipotecario: qué incluye cada uno, un ejemplo con dos ofertas y cómo leer la TAE en una hipoteca variable.
TIN y TAE en una tabla
| TIN (tipo de interés nominal) | TAE (tasa anual equivalente) | |
|---|---|---|
| Qué mide | El interés que pagas por el dinero prestado | El coste total del préstamo |
| Qué incluye | Solo el interés | Intereses, comisiones, tasación y productos exigidos, como seguros |
| Para qué sirve | Calcular tu cuota | Comparar ofertas de distintos bancos |
| Dónde la ves | En la FEIN y en el contrato | En la FEIN y en la publicidad |
| Norma | Ley 16/2011, art. 6.e («tipo deudor»), al que remite la Ley 5/2019 | Ley 5/2019, arts. 4.12 y 4.14 |
Fuentes: Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814) y Ley 16/2011 (BOE-A-2011-10970). Consulta: 27/10/2026.
La propia FEIN lo dice en su apartado 4: la TAE «sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas».
Qué incluye la TAE y qué no
Muchas webs se contradicen sobre si los seguros entran en la TAE. La ley lo resuelve: la TAE recoge el coste total del préstamo (Ley 5/2019, art. 4.12, que remite al art. 6.a de la Ley 16/2011).
| Entra en la TAE | No entra en la TAE |
|---|---|
| Los intereses | Los gastos de notaría |
| Las comisiones, como la de apertura | Las tasas de registro de la compraventa |
| La tasación, cuando es necesaria para el préstamo | Los seguros y productos puramente voluntarios |
| Los seguros y productos que el banco exige para darte el préstamo o para darte esas condiciones | Los gastos por incumplir el contrato |
| La cuenta y el medio de pago que debas abrir o mantener (art. 8.2) |
Por eso una hipoteca bonificada suele tener un TIN más bajo, pero su TAE recoge también el coste de los productos que te exige para darte ese tipo.
Ejemplo: dos ofertas con TIN y TAE distintos
Hipoteca de 200.000 € a 25 años, a tipo fijo, sin comisiones. La oferta A no pide productos. La oferta B baja el TIN si contratas un seguro de 400 € al año:
| Oferta A (sin vinculaciones) | Oferta B (bonificada) | |
|---|---|---|
| TIN | 2,50 % | 2,20 % |
| Productos exigidos | Ninguno | Seguro de 400 € al año |
| Cuota mensual | 897,23 € | 867,32 € |
| TAE | 2,53 % | 2,57 % |
| Total pagado en 25 años (cuotas y seguro) | 269.170 € | 270.195 € |
Ejemplo ilustrativo calculado por EV+ Hipotecas con cuota constante y una prima de seguro igual todos los años. No son ofertas reales de ningún banco.
La oferta B tiene el TIN y la cuota más bajos, pero sale más cara: el seguro se come el ahorro en intereses, y la TAE lo muestra. Si el seguro costara menos, o te sirviera igualmente, la cuenta podría cambiar. Por eso conviene comparar siempre la TAE con la cuota en mano.
Comparar TAE de varias ofertas, con y sin bonificaciones, es justo lo que hacemos cada día. Como broker hipotecario, en EV+ Hipotecas comparamos tu hipoteca entre más de 20 bancos. Te asesoramos sin compromiso: cuéntanos tu caso.
La TAE en hipotecas variables y mixtas
En una hipoteca variable, el tipo cambia con el euríbor, así que nadie sabe cuál será el coste final. La ley obliga a calcular la TAE suponiendo que el tipo de interés y los demás gastos se mantienen como al firmar (Ley 5/2019, art. 8.4).
Por eso, en una hipoteca variable o en el tramo variable de una mixta, la TAE es solo orientativa. Para que veas el riesgo, la FEIN incluye una TAE adicional que ilustra qué pasaría si el tipo subiera de forma significativa (art. 8.6).
Fuente: Ley 5/2019, art. 8 (BOE-A-2019-3814). Consulta: 26/10/2026.
Preguntas frecuentes sobre el TIN y la TAE
¿Qué es mejor, mirar el TIN o la TAE?
Para comparar ofertas, la TAE, porque incluye intereses, comisiones y los productos que exige el banco. El TIN te sirve para calcular la cuota. Una oferta con el TIN más bajo puede salir más cara si te obliga a contratar productos costosos.
¿Los seguros entran en la TAE de la hipoteca?
Sí, si el banco los exige para darte el préstamo o para darte las condiciones ofrecidas, como en una hipoteca bonificada (Ley 5/2019, art. 4.12, y Ley 16/2011, art. 6.a). Los seguros puramente voluntarios no entran.
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Porque además de los intereses suma los demás costes obligatorios del préstamo, como comisiones, tasación o seguros exigidos. Si una hipoteca no tiene ningún coste aparte de los intereses, la TAE queda muy cerca del TIN.
¿La TAE de una hipoteca variable es la real?
Es orientativa. La ley obliga a calcularla suponiendo que el tipo de interés se mantiene como al firmar (Ley 5/2019, art. 8.4). Si el euríbor sube o baja, tu coste real cambiará; por eso la FEIN añade una TAE con un escenario de subida.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 27 de octubre de 2026. No es asesoramiento financiero personalizado. El ejemplo es ilustrativo y no refleja ofertas reales; las normas citadas proceden del BOE en esa fecha. La TIN, la TAE y las condiciones de tu hipoteca son las que figuren en la FEIN de cada entidad.
