Las vinculaciones son productos que el banco te ofrece contratar con la hipoteca, como domiciliar la nómina, seguros, tarjetas o un plan de pensiones, a cambio de bajarte el tipo de interés. La Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe, salvo excepciones, obligarte a contratarlos para darte el préstamo, pero permite bonificarlos. Compensan solo si lo que ahorras en intereses supera lo que te cuestan.
Ampliamos aquí la entrada de nuestro diccionario hipotecario: qué permite la ley, qué productos suelen bonificar los bancos y cómo hacer la cuenta antes de aceptar una oferta.
Venta vinculada y venta combinada: qué permite la ley
La ley distingue dos situaciones, y la diferencia está en si puedes contratar la hipoteca sola:
| Venta vinculada | Venta combinada (hipoteca bonificada) | |
|---|---|---|
| Qué es | El préstamo no se ofrece por separado: solo lo tienes si contratas el paquete | El préstamo se ofrece en paquete y también por separado |
| ¿Está permitida? | No, salvo excepciones (art. 17.1) | Sí (art. 17.6) |
| Qué debe hacer el banco | Si quiere una excepción, demostrar un claro beneficio para el cliente y que la autorice la autoridad competente | Darte las dos ofertas, combinada y por separado, para que veas las diferencias, y explicarte el coste de cada producto y qué pasa si lo cancelas (art. 17.7) |
Fuentes: Ley 5/2019, arts. 4.25, 4.26 y 17 (BOE-A-2019-3814) y Banco de España, «Productos combinados y vinculados». Consulta: 27/10/2026.
Lo que sí puede exigirte el banco, aunque no bonifique nada: una cuenta para pagar las cuotas (Banco de España) y ciertos seguros, que vemos a continuación. Fuera de esas excepciones, no puede condicionar la hipoteca a que contrates otros productos: solo puede premiarte con una bonificación si los contratas.
Seguros: el banco puede exigirlos, pero no imponer la aseguradora
El art. 17.3 de la Ley 5/2019 permite al banco exigir un seguro que garantice el pago del préstamo y un seguro de daños de la vivienda. Pero debe aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras con condiciones y prestaciones equivalentes, tanto al firmar como en cada renovación. No puede cobrarte por analizarlas ni empeorar tus condiciones por elegir otra aseguradora. Como resume el Banco de España, el banco «no puede imponer la aseguradora».
Qué productos suelen bonificar los bancos
Según el Banco de España, es habitual que los bancos bonifiquen el tipo de interés si:
- Domicilias la nómina.
- Domicilias recibos.
- Contratas tarjetas.
- Contratas un plan de pensiones.
- Contratas algún tipo de seguro, como el de vida o el de hogar.
Cada banco elige qué productos bonifica y cuánto. Lo verás en la FEIN de cada oferta: el apartado 8, «Otras obligaciones», recoge lo que debes cumplir para tener ese tipo de interés.
Cómo saber si una vinculación te compensa
La cuenta es sencilla: compara lo que ahorras en intereses con lo que te cuesta el producto cada año. El Banco de España pone este ejemplo: un seguro «te puede bajar un 0,3 % en el tipo del préstamo, pero no puedes olvidar la prima que tendrás que pagar todos los años».
Con ese 0,3 % y una hipoteca de 200.000 €, la cuenta del primer año queda así:
| Importe | |
|---|---|
| Capital pendiente | 200.000 € |
| Bonificación del tipo de interés | 0,3 puntos |
| Ahorro aproximado en intereses el primer año | 600 € |
| Compensa si el producto te cuesta al año… | menos de 600 € |
Ejemplo ilustrativo con el porcentaje que usa el Banco de España como ejemplo; no es una bonificación de mercado. El ahorro baja cada año, porque el capital pendiente baja.
Tres comprobaciones más:
- Utilidad. Si ya tienes un seguro de hogar o una tarjeta que te sirve, no dupliques productos solo por la bonificación.
- La TAE. Si el seguro es necesario para tener las condiciones ofrecidas, su prima entra en la TAE de la oferta bonificada (Ley 5/2019, art. 4.12, que remite a la Ley 16/2011). Compara la TAE de la oferta bonificada con la de la oferta sin bonificar.
- El plazo. La prima se paga todos los años, como recuerda el Banco de España: haz la cuenta para varios años, no solo para el primero.
Qué pasa si cancelas un producto vinculado
Puedes darte de baja, pero lo normal es que pierdas la bonificación de ese producto. La propia FEIN avisa de que las condiciones del préstamo, «incluido el tipo de interés», pueden variar si no cumples las obligaciones del apartado 8. Antes de firmar, mira en la FEIN cuánto sube el tipo si dejas cada producto: el Banco de España aconseja calcular el efecto de su cancelación.
Si ya tienes hipoteca y quieres revisar sus vinculaciones, también puedes negociar otras condiciones al cambiar tu hipoteca de banco.
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Preguntas frecuentes sobre las vinculaciones de la hipoteca
¿Son obligatorias las vinculaciones de la hipoteca?
No. La Ley 5/2019 (art. 17) prohíbe, salvo excepciones, la venta vinculada: el banco tiene que ofrecerte la hipoteca también sin el paquete de productos. Lo que puede hacer es bonificarte el tipo de interés si los contratas.
¿Me pueden obligar a contratar el seguro del banco?
El banco puede exigirte un seguro que garantice el préstamo y un seguro de daños de la vivienda, pero debe aceptar pólizas equivalentes de otra aseguradora, sin cobrarte por analizarlas ni empeorar tus condiciones (Ley 5/2019, art. 17.3).
¿Qué pasa si dejo de cumplir una vinculación?
Lo normal es que pierdas la bonificación y suba tu tipo de interés. La FEIN avisa de que las condiciones, incluido el tipo de interés, pueden variar si incumples las obligaciones que recoge su apartado 8. Antes de firmar, comprueba cuánto sube por cada producto.
¿Las vinculaciones entran en la TAE?
Sí, cuando son necesarias para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas: sus costes, como las primas de seguro, forman parte del coste total que refleja la TAE (Ley 5/2019, art. 4.12). Los productos puramente voluntarios no entran.
¿Vas a firmar o ya tienes hipoteca?
Información orientativa actualizada a 27 de octubre de 2026. No es asesoramiento financiero personalizado. Las normas citadas proceden del BOE y la información del Banco de España, de su Portal del Cliente Bancario en esa fecha. El ejemplo del 0,3 % es ilustrativo: la bonificación y el coste de cada producto dependen de cada banco y de cada oferta.
