Todo lo que debes saber sobre hipotecas

La comisión de apertura es una cantidad que algunas entidades financieras cobran al formalizar una hipoteca. Su función es cubrir los gastos administrativos y de gestión iniciales que conlleva la apertura del préstamo, como el estudio de viabilidad del cliente, la tramitación de la documentación y la puesta en marcha del contrato.

En esencia, es una forma de retribuir el trabajo previo que realiza el banco antes de conceder la hipoteca, aunque no todas las entidades la aplican ni en todos los productos hipotecarios.

Esta comisión se expresa normalmente como un porcentaje sobre el importe total del préstamo. Por lo general, se sitúa entre el 0,5% y el 1% del capital concedido, aunque puede haber casos en los que sea superior o incluso inexistente.

Ejemplo:
Si solicitas una hipoteca de 150.000 € y la comisión de apertura es del 1%, pagarás 1.500 € en concepto de comisión al inicio del préstamo.

La comisión de apertura se cobra al firmar la hipoteca. Suele descontarse directamente del capital entregado, es decir, no necesitas pagarla por separado, pero sí afecta al importe total que recibirás si no se suma al préstamo.

Por ejemplo, si la hipoteca es de 150.000 € y hay 1.500 € de comisión, el banco puede entregarte 148.500 €, manteniéndose el préstamo formalizado por el importe completo.

No. No todas las hipotecas incluyen comisión de apertura, y muchas entidades están eliminando este tipo de costes para hacer sus productos más competitivos. De hecho, es un aspecto que se puede negociar con el banco antes de firmar la hipoteca.

Además, desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (Ley Hipotecaria de 2019), cualquier comisión debe estar claramente especificada en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que el banco entrega al cliente antes de la firma.

• Compara diferentes ofertas: algunas hipotecas con intereses más bajos pueden incluir comisiones más altas, por lo que conviene analizar el coste total del préstamo, incluyendo la TAE.

• Valora el impacto en tu presupuesto inicial: si la comisión se descuenta del capital, asegúrate de que seguirás teniendo los fondos necesarios para afrontar la compra de la vivienda.

• Consulta condiciones especiales o promociones: a veces, las entidades eliminan esta comisión como parte de campañas específicas.

En conclusión, la comisión de apertura es uno de los gastos iniciales más comunes al contratar una hipoteca, aunque no siempre se aplica. Saber en qué consiste, cómo se calcula y cuándo se paga te ayudará a tomar decisiones informadas y a comparar mejor entre las distintas opciones del mercado. Siempre es recomendable revisar bien todas las condiciones y, si lo necesitas, contar con el asesoramiento de un profesional.

Existen tres formas principales de modificar tu hipoteca de variable a fija:

• Novación: Consiste en renegociar las condiciones del préstamo con tu banco actual. Esto puede incluir el cambio del tipo de interés, el plazo o el capital pendiente. Es una opción conveniente si deseas mantener tu relación con la misma entidad financiera.
• Subrogación: Implica trasladar tu hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. Este proceso requiere la firma de nuevas escrituras y puede conllevar ciertos gastos, aunque algunas entidades asumen parte de ellos para atraer nuevos clientes.
• Cancelación y nueva contratación: Consiste en cancelar tu hipoteca actual y contratar una nueva con otra entidad. Aunque puede ofrecer condiciones atractivas, es importante considerar los costos asociados, como comisiones y gastos notariales.

Los requisitos varían según el método elegido:

• Novación: Debes estar al corriente de los pagos, haber amortizado al menos tres años del préstamo y que la hipoteca sea sobre tu vivienda habitual.
• Subrogación: La nueva entidad evaluará tu solvencia, ingresos estables y ausencia de deudas impagadas.
• Nueva contratación: Comisión por cancelación anticipada, gastos de tasación, notariales y registrales.

A través de la novación, es posible renegociar diversos elementos del préstamo hipotecario, tales como:

• Capital del préstamo: Ampliar o reducir el importe inicialmente concedido.
  
• Plazo de amortización: Extender o acortar el tiempo establecido para devolver el préstamo.
  
• Tipo de interés: Cambiar de un interés variable a uno fijo, o viceversa, o ajustar el diferencial aplicado.
  
• Sistema de amortización: Modificar la forma en que se calculan y pagan las cuotas.
  
• Garantías y avales: Incluir o excluir avalistas o garantías adicionales.
  
• Divisa del préstamo: En casos específicos, cambiar la moneda en la que está denominado el préstamo.

Es importante destacar que cualquier modificación debe formalizarse mediante escritura pública y registrarse en el Registro de la Propiedad.

La novación conlleva ciertos gastos que deben considerarse:

• Comisión por novación: Establecida en el contrato original, suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del capital pendiente.
  
• Gastos notariales y registrales: Derivados de la formalización y registro de la nueva escritura.
  
• Tasación del inmueble: Si se modifica el capital o las garantías, puede ser necesaria una nueva tasación, cuyo coste corre a cargo del cliente.
  
• Gastos de gestoría: Relacionados con la tramitación de la documentación y gestiones administrativas.

Cabe mencionar que, según la legislación vigente, algunos de estos gastos pueden ser asumidos por la entidad financiera, dependiendo de la naturaleza de la modificación y del acuerdo alcanzado entre las partes.

La novación puede ser una opción adecuada en situaciones como:

• Mejora de condiciones: Cuando se busca reducir el tipo de interés o ajustar el plazo para obtener cuotas más asequibles.
  
• Necesidades financieras: Si se requiere ampliar el capital para afrontar gastos imprevistos o realizar reformas en la vivienda.
  
• Cambios personales: En casos de separación o divorcio, para modificar los titulares del préstamo.

Antes de proceder con una novación, es fundamental analizar si los beneficios obtenidos compensan los costes asociados. En algunos casos, puede ser más conveniente explorar otras alternativas, como la subrogación hipotecaria o la contratación de un nuevo préstamo.

Un cuadro de amortización es una tabla que desglosa cada uno de los pagos programados para saldar un préstamo hipotecario. En cada fila se especifica:

• Número de la cuota
• Importe total de la cuota
• Porción destinada a intereses
• Porción destinada a amortizar capital
• Saldo pendiente después de cada pago. 

Este desglose permite al prestatario visualizar cómo se reduce la deuda con cada pago y cuánto se paga en intereses a lo largo del tiempo.

1. Número de Cuota: Indica la secuencia de pagos, generalmente mensuales, desde el inicio hasta la finalización del préstamo.
   
2. Cuota Mensual: Es el monto que se paga cada mes, compuesto por una parte de intereses y otra de capital.
   
3. Intereses: Representa el costo del dinero prestado, calculado sobre el saldo pendiente del préstamo.
   
4. Amortización de Capital: Es la cantidad que se destina a reducir el principal del préstamo en cada pago.
   
5. Saldo Pendiente: Muestra el monto restante por pagar después de cada cuota.

• Hipoteca a Tipo Fijo: La cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo.
• Hipoteca a Tipo Variable: La cuota puede variar en función de los cambios en el índice de referencia (como el Euríbor).
• Hipoteca Mixta: Combina un período inicial a tipo fijo seguido de un período a tipo variable.

El tipo de hipoteca elegido influirá en la estabilidad y previsibilidad de las cuotas mensuales.

Al contratar una hipoteca, la entidad financiera debe proporcionar el cuadro de amortización en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Además, es posible solicitarlo en cualquier momento a través de la banca online o en las oficinas del banco.

• Planificación Financiera: Permite anticipar los pagos futuros y gestionar el presupuesto familiar.
• Transparencia: Ayuda a entender cómo se distribuyen los pagos entre intereses y capital.
• Toma de Decisiones: Facilita la evaluación de opciones como amortizaciones anticipadas o cambios en las condiciones del préstamo.

Comprender el cuadro de amortización es esencial para una gestión financiera efectiva de la hipoteca. Proporciona claridad sobre cómo se estructura el préstamo y cómo evolucionará la deuda a lo largo del tiempo.

La amortización anticipada consiste en realizar un pago adicional al banco, fuera de las cuotas mensuales establecidas, con el fin de reducir el capital pendiente del préstamo. Esta acción puede traducirse en una disminución del importe de las cuotas futuras o en una reducción del número total de pagos, es decir, del plazo de la hipoteca.

✅ Ventajas

• Mayor liquidez mensual: Al disminuir la cuota, dispondrás de más dinero cada mes para otros gastos o inversiones.
• Menor presión financiera: Una cuota más baja puede proporcionar tranquilidad y flexibilidad en tu presupuesto.

❌ Desventajas

• Mayor coste total: Aunque pagues menos cada mes, al mantener el mismo plazo, acabarás pagando más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
• Deuda más prolongada: Seguirás vinculado a la hipoteca durante el mismo número de años.

✅ Ventajas

• Ahorro en intereses: Al reducir el número de cuotas, pagarás menos intereses en total.
• Libertad financiera anticipada: Finalizarás tu hipoteca antes, lo que te permitirá destinar esos recursos a otros objetivos.

❌ Desventajas

• Cuotas mensuales iguales o más altas: Aunque el plazo se acorte, el importe de las cuotas puede mantenerse o incluso aumentar, dependiendo de la cantidad amortizada.
• Menor flexibilidad mensual: Tendrás menos margen para otros gastos o imprevistos.

La decisión entre reducir la cuota o el plazo depende de tus circunstancias personales:

• Si buscas aliviar tu presupuesto mensual: Reducir la cuota puede ser la mejor opción.
• Si tu objetivo es pagar menos intereses y terminar antes con la deuda: Acortar el plazo es más conveniente.

Es recomendable analizar tu situación financiera actual y futura, considerando factores como estabilidad laboral, otros compromisos económicos y planes a largo plazo.

Antes de tomar una decisión:

• Consulta con tu entidad financiera: Algunas hipotecas pueden tener comisiones por amortización anticipada.
• Evalúa tu situación personal: Piensa en tus necesidades actuales y futuras.
• Utiliza simuladores: Herramientas online pueden ayudarte a visualizar el impacto de cada opción.

Tomar decisiones informadas sobre tu hipoteca puede tener un impacto significativo en tu bienestar financiero. Analiza tus opciones y elige la que mejor se adapte a tus objetivos y circunstancias.

Ampliar una hipoteca implica modificar las condiciones originales del préstamo hipotecario mediante un proceso conocido como novación. Esto puede incluir:

• Incrementar el capital: Solicitar una cantidad adicional de dinero sobre el préstamo existente.
• Extender el plazo: Aumentar el número de años para la devolución del préstamo, reduciendo así la cuota mensual.
• Modificar ambas condiciones: Ajustar tanto el capital como el plazo para adecuar el préstamo a las nuevas necesidades financieras.

Este proceso se realiza sin necesidad de cancelar la hipoteca actual ni de cambiar de entidad financiera.

1. Ampliación de Capital: Consiste en solicitar una cantidad adicional de dinero sobre el préstamo hipotecario existente. Este capital extra puede destinarse a diversos fines, como reformas en la vivienda, consolidación de deudas o financiación de proyectos personales. Es importante tener en cuenta que esta opción puede incrementar la cuota mensual y el coste total del préstamo debido a los intereses generados.
2. Ampliación del Plazo: Implica extender el periodo de amortización del préstamo, lo que resulta en cuotas mensuales más bajas. Sin embargo, al alargar el plazo, se incrementa el total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo.
3. Ampliación de Capital y Plazo: Combina las dos opciones anteriores, permitiendo obtener fondos adicionales y, al mismo tiempo, reducir la carga mensual mediante la extensión del plazo de devolución. Esta alternativa puede ser útil para equilibrar la necesidad de liquidez con la capacidad de pago mensual.

Para llevar a cabo una ampliación de hipoteca, generalmente se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Estar al corriente de los pagos: No tener retrasos en las cuotas del préstamo actual.
• Buena salud financiera: Contar con ingresos estables y una situación laboral sólida.
• Edad adecuada: La edad del solicitante al finalizar el nuevo plazo no debe superar el límite establecido por la entidad financiera.
• Valor de la vivienda: El importe total del préstamo no debe exceder un porcentaje determinado del valor actual del inmueble, comúnmente hasta el 80%.

Ampliar una hipoteca conlleva ciertos gastos que es importante considerar:

• Comisión por novación: Cargo aplicado por la entidad financiera por modificar las condiciones del préstamo.
• Gastos notariales y registrales: Derivados de la formalización de la nueva escritura y su inscripción en el registro de la propiedad.
• Tasación del inmueble: Es posible que se requiera una nueva tasación para determinar el valor actualizado de la vivienda.

Es recomendable solicitar un desglose detallado de estos costes a la entidad financiera antes de proceder con la ampliación.

✅ Ventajas

• Acceso a financiación adicional: Permite obtener fondos sin necesidad de contratar un nuevo préstamo.
• Condiciones potencialmente más favorables: Los intereses de una hipoteca suelen ser más bajos que los de otros tipos de préstamos.
• Flexibilidad en la devolución: Posibilidad de ajustar las cuotas mensuales según la capacidad de pago.

❌ Desventajas

• Incremento del coste total: Al alargar el plazo o aumentar el capital, se pueden generar más intereses a lo largo del tiempo.
• Gastos asociados: Los costes de formalización pueden ser significativos.
• Requisitos estrictos: Es necesario cumplir con ciertos criterios financieros y de solvencia.

1. Evaluar la necesidad: Determinar el motivo y la cantidad necesaria para la ampliación.
2. Consultar con la entidad financiera: Solicitar información sobre las condiciones y requisitos específicos.
3. Reunir la documentación requerida: Preparar los documentos necesarios, como justificantes de ingresos y tasación actualizada.
4. Negociar las condiciones: Discutir con el banco las nuevas condiciones del préstamo.
5. Formalizar la novación: Firmar la escritura de modificación ante notario y registrar los cambios.

Ampliar una hipoteca puede ser una solución efectiva para adaptarse a nuevas necesidades financieras, siempre que se analicen cuidadosamente las condiciones y se comparen con otras opciones disponibles, como la contratación de un préstamo personal o la subrogación del préstamo a otra entidad. Es fundamental asesorarse adecuadamente y evaluar el impacto a largo plazo de esta decisión en la economía personal.

Existen varias situaciones en las que la subrogación puede ser una opción muy interesante:

Si tienes una hipoteca variable y el Euríbor ha subido considerablemente, o si tu hipoteca fija tiene un tipo de interés superior a las ofertas actuales, la subrogación puede reducir tus cuotas mensuales.

Si tu banco te cobra comisiones elevadas por amortización anticipada, cancelación parcial o total, o por otros servicios relacionados con la hipoteca, la subrogación a una entidad con menores comisiones puede ahorrarte dinero.

Si necesitas ampliar el plazo de amortización, cambiar el tipo de interés (de variable a fijo, por ejemplo), o realizar otras modificaciones en tu hipoteca, y tu banco actual no te lo permite o te pone muchas trabas, la subrogación puede darte la flexibilidad que necesitas.

El mercado hipotecario está en constante evolución, y es posible que otras entidades ofrezcan condiciones mucho más atractivas que las que tienes actualmente. Comparar ofertas es fundamental.

Si no estás satisfecho con el servicio de tu banco, la subrogación puede ser una oportunidad para cambiar a una entidad con la que te sientas más cómodo.

El proceso de subrogación suele durar entre uno y tres meses, y consta de las siguientes etapas:

1. Búsqueda y comparación de ofertas: Investiga las ofertas de diferentes bancos y compara las condiciones (tipo de interés, comisiones, vinculación, etc.). Utiliza comparadores online y solicita ofertas personalizadas.
2. Comunicación a tu banco actual: Informa a tu banco de tu intención de subrogar la hipoteca, presentando la oferta vinculante de la nueva entidad. Tu banco actual tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta.
3. Oferta vinculante: La nueva entidad te entregará una oferta vinculante con todas las condiciones del nuevo préstamo. Esta oferta tiene una validez de 10 días hábiles.
4. Aceptación de la oferta: Si la oferta te interesa, la aceptas y se fija la fecha para la firma de la subrogación.
5. Firma de la subrogación: Se firma la subrogación ante notario, con la presencia de representantes de ambos bancos.
6. Gastos: Generalmente, la subrogación es más económica que constituir una nueva hipoteca, ya que la ley establece que muchos de los gastos corren a cargo del nuevo banco. Sin embargo, debes tener en cuenta los gastos de tasación (si es necesario) y la posible comisión por subrogación (si está pactada en tu contrato).

Para solicitar la subrogación, necesitarás presentar la siguiente documentación:

• DNI/NIE de los titulares.
• Escritura de la hipoteca actual.
• Recibos de los últimos pagos de la hipoteca.
• Información sobre el préstamo (capital pendiente, plazo restante, tipo de interés, etc.).
• Oferta vinculante de la nueva entidad.
• Justificante de ingresos (nóminas, declaración de la renta, etc.).
• Información sobre otras deudas (si las tienes).

Ventajas:

• Ahorro económico: Reducción de cuotas mensuales y/o menores comisiones.
• Mejores condiciones: Posibilidad de mejorar el tipo de interés, el plazo, etc.
• Mayor flexibilidad: Adaptar la hipoteca a tus necesidades actuales.
• Proceso más sencillo y económico que constituir una nueva hipoteca.

Inconvenientes:

• Gastos: Aunque limitados, existen gastos asociados (tasación, posible comisión).
• Tiempo: El proceso puede llevar varias semanas o meses.
• Negociación: Requiere comparar ofertas y negociar con los bancos.
• No siempre es posible: Tu banco actual puede igualar la oferta y evitar la subrogación.

• Compara exhaustivamente: No te quedes con la primera oferta. Utiliza comparadores online y solicita ofertas personalizadas a varios bancos.
• Negocia: Intenta mejorar las ofertas que recibas.
• Lee la letra pequeña: Presta atención a todas las condiciones, especialmente a las comisiones y la vinculación.
• Asesórate: Si tienes dudas, consulta con un experto financiero o un abogado.
• Ten paciencia: El proceso puede llevar tiempo, pero el ahorro potencial merece la pena.

La subrogación de hipoteca es una herramienta poderosa para mejorar las condiciones de tu préstamo y ahorrar dinero. Si crees que puedes estar pagando de más, no dudes en explorar esta opción. Con la información adecuada y una buena planificación, puedes conseguir una hipoteca más adaptada a tus necesidades y a tu situación financiera actual.

Una hipoteca verde es un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra, construcción o rehabilitación de viviendas eficientes energéticamente. Esto incluye tanto inmuebles nuevos con buena calificación energética como aquellos que se reforman para mejorar su consumo energético.

El objetivo principal de este tipo de hipoteca es incentivar la sostenibilidad en el sector inmobiliario, premiando con condiciones favorables a quienes eligen viviendas menos contaminantes y con menor gasto energético.

Para optar a una hipoteca verde, la vivienda debe cumplir una o varias de estas condiciones:

• Tener una calificación energética A o B (la más eficiente, en una escala de la A a la G).

• Incluir mejoras que reduzcan el consumo energético (aislamiento térmico, ventanas de doble acristalamiento, paneles solares, sistemas de climatización eficientes, etc.).

• En caso de reforma, deberá acreditarse una reducción significativa del consumo de energía primaria no renovable, normalmente de al menos un 30%.

Las entidades financieras suelen ofrecer condiciones más ventajosas a quienes apuestan por este tipo de viviendas sostenibles:

• Tipos de interés más bajos que los de una hipoteca convencional.

• Mayor financiación, incluso hasta el 80-90% del valor de tasación.

• Bonificaciones adicionales si se contratan productos vinculados (seguros, nómina domiciliada, etc.).

• Acceso a ayudas o subvenciones públicas, tanto a nivel nacional como autonómico, para viviendas sostenibles o rehabilitación energética.

Además, vivir en una casa eficiente supone ahorro en las facturas de luz y calefacción, así como una mayor revalorización del inmueble a largo plazo.

El proceso de solicitud es similar al de una hipoteca tradicional, pero será necesario aportar:

• El certificado de eficiencia energética actualizado.

• En caso de reforma, un proyecto técnico que justifique la mejora en eficiencia energética.

• Otros documentos habituales: ingresos, contrato de compraventa, etc.

Este tipo de hipoteca está pensado para:

• Personas que buscan una vivienda nueva eficiente o quieren reformar su actual hogar para hacerlo más sostenible.

• Compradores concienciados con el medioambiente, que valoran el ahorro energético a largo plazo.

• Jóvenes o familias que deseen acceder a condiciones hipotecarias más accesibles apostando por la sostenibilidad.

Las hipotecas verdes son una opción que combina el compromiso con el medioambiente con el beneficio económico. Si estás pensando en comprar una vivienda energéticamente eficiente o mejorar la que ya tienes, puede ser una gran oportunidad para financiar tu casa en mejores condiciones, mientras contribuyes a un futuro más sostenible.

• Porcentaje de financiación: Suele ser menor que para la vivienda habitual. Lo común es que financien hasta el 70% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos).
• Tipos de interés: Pueden ser fijos, variables o mixtos. Es importante comparar las diferentes ofertas y tener en cuenta el Euríbor en el caso de las hipotecas variables.
• Plazos de amortización: Pueden ser más cortos que para la vivienda habitual, aunque esto depende de cada entidad.
• Requisitos: Los bancos suelen ser más exigentes con los requisitos para conceder una hipoteca para segunda vivienda. Es fundamental tener una buena situación financiera y estabilidad laboral.
• Gastos: Además de los gastos habituales de una compraventa (notaría, registro, impuestos), puede haber comisiones adicionales.

• Inversión: Puede ser una buena forma de invertir tu dinero.
• Disfrute personal: Te permite tener un lugar para disfrutar en vacaciones o fines de semana.
• Potencial de alquiler: Puedes alquilarla cuando no la uses y obtener ingresos extra.

• Mayor exigencia financiera: Requiere una buena capacidad de ahorro y endeudamiento.
• Gastos adicionales: Hay que sumar los gastos de mantenimiento, impuestos y posibles reformas.
• Menor liquidez: Inmoviliza una parte importante de tu patrimonio.

En definitiva, obtener una hipoteca para una segunda vivienda requiere una planificación financiera cuidadosa y una evaluación realista de tu capacidad económica. Si bien puede abrirte las puertas a disfrutar de un nuevo hogar y, potencialmente, a una interesante inversión, es crucial analizar detenidamente las condiciones ofrecidas por las entidades bancarias y considerar todos los gastos asociados. Sopesa bien los pros y los contras, compara diferentes opciones y asegúrate de que esta decisión se alinea con tus objetivos financieros a largo plazo. Una segunda vivienda puede ser una gran satisfacción, ¡siempre que se aborde con la información y la estrategia adecuadas!