Preguntas esenciales al adquirir una vivienda

Estos documentos permiten identificar al solicitante y verificar su situación civil:

• DNI o NIE en vigor.

• Libro de familia (en caso de familias con hijos).

• Certificado de empadronamiento (puede ser necesario en algunos casos).

• Estado civil acreditado: si estás casado, separado o divorciado, tendrás que aportar el documento que lo justifique (certificado de matrimonio, sentencia de divorcio, etc.).

Uno de los aspectos más relevantes para el banco es la estabilidad y solvencia del solicitante. Por eso, se deben presentar:

Si eres trabajador por cuenta ajena:

• Las tres últimas nóminas.

• La vida laboral actualizada.

• La declaración de la renta (IRPF) del último ejercicio.

• Contrato laboral actual.

Si eres autónomo:

• Declaraciones trimestrales del IVA y retenciones (modelos 130, 131, 303, etc.).

• Declaración del IRPF del último año.

• Alta en el IAE y justificante de pagos a la Seguridad Social.

• Balance y cuenta de resultados, si procede.

Si eres pensionista:

• Certificado de pensión mensual y revalorización anual.

• Declaración de la renta (si aplica).

Este bloque busca conocer tus ingresos y deudas actuales:

• Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses.

• Información sobre otros préstamos o créditos que estés pagando actualmente.

• Justificantes de ahorros o inversiones (cuentas de ahorro, depósitos, fondos, etc.).

• Certificado de deudas pendientes o canceladas.

El banco también evaluará el inmueble que se va a financiar:

• Contrato de arras o preacuerdo de compra (si ya lo has firmado).

• Nota simple registral actualizada de la propiedad.

• Tasación oficial (aunque muchas entidades se encargan de gestionarla).

• En caso de vivienda nueva, certificado de obra nueva o cédula de habitabilidad.

Dependiendo de tu situación o la entidad financiera, pueden solicitarte:

• Certificados de no propiedad si accedes a ayudas como las del ICO.

• Documentación del avalista, si existe.

• Justificantes de ingresos extraordinarios o puntuales.

• Declaración de bienes o patrimonios heredados.

Antes de acudir al banco o a tu asesor hipotecario, asegúrate de tener toda la documentación preparada y actualizada. Una buena organización agiliza el proceso y aumenta tus posibilidades de obtener una respuesta positiva.

Impuestos:

• Vivienda nueva: El comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que generalmente es del 10% del precio de la vivienda. En casos de viviendas de protección oficial o promoción pública, este porcentaje puede reducirse al 4%. Además, se debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma y de factores como la edad del comprador, si es familia numerosa o si tiene alguna discapacidad.
• Vivienda de segunda mano: En este caso, el comprador está obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% del valor de compraventa, según la comunidad autónoma. También se debe abonar el IAJD (Impuestos de actos jurídicos documentados).

Gastos notariales y registrales

• El comprador asume los costes de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Otros gastos

• Tasación: Si se solicita una hipoteca, es necesario tasar la vivienda, y este gasto corre por cuenta del comprador.
• Gestoría: En caso de contratar una gestoría para tramitar la documentación, el comprador debe asumir este coste.

1. Plusvalía municipal: El vendedor debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, que grava el aumento de valor del terreno desde la adquisición hasta la venta.
2. Gastos notariales: Corresponde al vendedor el pago de los gastos de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
3. Cancelación de cargas: Si la vivienda tiene cargas, como una hipoteca, el vendedor debe asumir los gastos de cancelación registral y notarial.
4. Certificados y documentación: El vendedor debe proporcionar al comprador ciertos documentos, como el certificado de eficiencia energética, el certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios y, en su caso, el certificado de deuda cero de la hipoteca.

Por lo general, los bancos conceden hipotecas por el 80% del valor de tasación o del precio de compra de la vivienda (el menor de los dos). Eso significa que deberás aportar al menos el 20% restante con tus propios ahorros.
Por ejemplo, si la vivienda cuesta 200.000 euros, necesitarás tener ahorrados al menos 40.000 euros solo para cubrir esa parte.

En algunos casos, especialmente para jóvenes o en determinadas comunidades autónomas, existen ayudas públicas o avales que pueden cubrir parte de ese importe. Sin embargo, lo más habitual es que esta cantidad la asumas tú.

Además del importe de la entrada, al comprar una vivienda tendrás que hacer frente a una serie de gastos asociados a la operación, que pueden suponer entre un 10% y un 15% del valor de compra:

• Impuestos:

  • Vivienda nueva: IVA (10%) + AJD (entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma).

  • Vivienda de segunda mano: ITP (entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad).

• Notaría: entre 600 € y 1.000 € según el precio del inmueble.

• Registro de la propiedad: en torno a 400 € – 700 €.

• Gestoría: unos 300 € – 500 € si se tramita a través del banco.

• Tasación: entre 250 € y 500 €, necesaria para que el banco valore el inmueble.

Sumando la entrada (20%) y los gastos (10% – 15%), se recomienda haber ahorrado entre un 30% y un 35% del valor de la vivienda para poder afrontar la compra con seguridad.
Siguiendo el ejemplo anterior de una vivienda de 200.000 €, el ahorro necesario sería de entre 60.000 € y 70.000 €.

Si no cuentas con todo ese dinero, tienes varias opciones:

• Buscar viviendas más asequibles.

• Solicitar ayudas públicas o avales (como los avales ICO para jóvenes).

• Negociar una hipoteca con financiación superior al 80% (aunque no siempre es posible y suele implicar más exigencias o un tipo de interés mayor).

• Pedir ayuda familiar (donaciones, avales, préstamos privados).

En conclusión, antes de lanzarte a comprar una vivienda, es fundamental hacer números y planificar bien tus ahorros. Tener claro cuánto necesitas te permitirá tomar decisiones informadas, negociar con seguridad y evitar sorpresas desagradables durante el proceso. Un asesor hipotecario también puede ayudarte a calcular exactamente cuánto deberías tener reservado según tu situación personal y la zona donde quieras comprar.

Antes de firmar nada, asegúrate de revisar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: Confirma quién es el dueño del inmueble y si hay cargas pendientes (hipotecas, embargos, etc.).
  
• Último recibo del IBI: Garantiza que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles está pagado.
  
• Escrituras anteriores: Acreditan que el vendedor es el legítimo propietario.
  
• Certificado de la comunidad de propietarios: Indica que no hay deudas pendientes con la comunidad.
  
• Certificado energético: Obligatorio para vender, informa sobre la eficiencia energética de la vivienda.
  
• ITE (Inspección Técnica del Edificio): Relevante si el edificio es antiguo; asegura su estado estructural.
  
• Estatutos de la comunidad: Recogen normas, uso de zonas comunes y posibles derramas.
  
• Certificado de deuda cero: Acredita que no hay hipoteca pendiente.

Además de los papeles, es esencial fijarse en el estado físico del inmueble:

• Instalaciones: Comprueba el estado de fontanería, electricidad y calefacción. Si es posible, pide certificados de revisiones recientes.
  
• Aislamiento y ventilación: Evalúa si las ventanas aíslan correctamente y si hay signos de humedad o condensación.
  
• Elementos comunes: Infórmate sobre el estado del ascensor, tejado, portal o fachada, ya que su reparación puede implicar derramas elevadas.
  
• Reformas o ampliaciones: Si existen, pide los permisos correspondientes. Así evitas problemas con el ayuntamiento o la comunidad.

Aunque puede negociarse, lo habitual es que:

El comprador asuma:

• Gastos de notaría.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
• Honorarios de gestoría, si contrata una.

El vendedor pague:

• La plusvalía municipal (incremento del valor del terreno).
• El IBI del año en curso (puede prorratearse).
• La cancelación de la hipoteca si aún existe.

Antes de tomar una decisión definitiva, conviene:

• Solicitar una tasación para conocer el valor real del inmueble.
• Calcular con antelación los gastos totales, más allá del precio de la vivienda.
• Consultar con un asesor hipotecario si vas a financiar la compra.

El vendedor debe presentar un documento oficial que acredite su identidad, como el DNI o el NIE en vigor. En caso de que la propiedad pertenezca a varias personas, cada una deberá aportar su identificación correspondiente.

Este documento certifica que el vendedor es el legítimo propietario del inmueble y tiene derecho a venderlo. Debe estar debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Proporciona información actualizada sobre la situación legal de la vivienda, incluyendo posibles cargas o gravámenes. Se puede solicitar en el Registro de la Propiedad correspondiente.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de inmuebles. El vendedor debe presentar el último recibo pagado para demostrar que está al corriente de este impuesto.

Este certificado evalúa la eficiencia energética del inmueble y es obligatorio para la venta. Debe ser realizado por un técnico autorizado y registrado en el organismo competente.

Si la vivienda forma parte de una comunidad, el vendedor debe aportar un certificado que acredite que no existen deudas pendientes con la comunidad. Este documento debe estar firmado por el administrador y el presidente de la comunidad.

Este documento acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Es obligatorio en algunas comunidades autónomas y se solicita en el ayuntamiento correspondiente.

Es recomendable que el vendedor presente certificados que acrediten que no existen deudas pendientes relacionadas con la vivienda, como suministros de agua, luz o gas.

Si se ha firmado un contrato de arras, este debe ser presentado en el momento de la compraventa. Este documento refleja el compromiso de ambas partes en la transacción.

Es importante conservar y presentar los justificantes de los pagos realizados, como las transferencias o cheques, especialmente si se han efectuado antes de la firma de la escritura.